Differenza tra locazione breve e locazione turistica

Egr. avvocato, sono proprietario di un appartamento a Rimini nelle vicinanze del lungomare e vorrei capire qual è la differenza tra locazione breve e locazione turistica.
Vorrei anche capire quali sono gli accorgimenti per evitare che una locazione turistica possa essere considerata dal tribunale civile un contratto di locazione ordinario 4 + 4!
Grazie avvocato.

RISPOSTA

La locazione breve è un concetto giuridico avente natura meramente fiscale che può anche coincidere con la locazione turistica, ma non dobbiamo sovrapporre le due tipologie contrattuali.
In caso di locazione breve non sussiste obbligo di registrazione del contratto che avrà una durata non superiore a 30 giorni, avrà ad oggetto soltanto civili abitazioni o parti delle stesse come le singole stanze, e potrà comprendere servizi accessori come la pulizia e fornitura di biancheria iniziale, utenze, wi-fi e aria condizionata. La locazione breve può essere stipulata soltanto da persone fisiche che non esercitano attività d’impresa.
Se il contratto di locazione turistica ha una durata non superiore a 30 giorni e viene stipulato al di fuori dall'attività di impresa, ecco che locazione breve e locazione turistica coincidono fino a sovrapporsi; anche alla locazione turistica si potrà applicare la disciplina dell’articolo 4 del DL 50/2017.

Il problema nasce in caso di locazione turistica di durata superiore a 30 giorni, ad esempio una locazione turistica di una stanza singola all'interno di un appartamento nei pressi della spiaggia di Rimini, per i mesi di luglio e agosto.
In questo caso siccome ci troviamo dinanzi ad una locazione turistica, ma non ad una locazione breve; non soltanto dobbiamo registrare il contratto (tranne il caso di cedolare secca) ma dobbiamo inserire alcune clausole contrattuali per impedire che il conduttore possa rivendicare la trasformazione in una locazione ordinaria 4 + 4 anni.
Quali clausole contrattuali?
Nell'intestazione, è bene indicare che si tratta di un contratto di locazione ad uso turistico regolato dagli articoli 1571 e ss. del codice civile e dall’art. 53 del d.lgs. 79/2011 (Codice del Turismo).
Come far emergere la finalità turistica dalle clausole contrattuali?
Consiglio di specificare che
a)il conduttore risiede stabilmente in altro Comune, allegando il certificato di residenza anagrafica.
b)il soggiorno è motivato unicamente da esigenze di vacanza o piacere, con esclusione di finalità lavorative o di studio.
c)il locatore ha concluso il contratto esclusivamente sulla base delle dichiarazioni rese dal conduttore.
d)inserire il riferimento all'art. 1, comma 2, lett. c) della legge 431/98: “agli alloggi locati esclusivamente per finalità turistiche”.

Altra ipotesi di mancata coincidenza tra locazione breve e locazione turistica, sono le locazioni turistiche stipulata in forma imprenditoriale, anche se la durata non è superiore a 30 giorni; in questo caso il reddito prodotto è considerato reddito d'impresa.
A disposizione per chiarimenti.

Cordiali saluti

Fonti:

• Art. 1571 del codice civile
• DECRETO-LEGGE 24 aprile 2017, n. 50 Disposizioni urgenti in materia finanziaria, iniziative a favore degli enti territoriali, ulteriori interventi per le zone colpite da eventi sismici e misure per lo sviluppo.
• LEGGE 9 dicembre 1998, n. 431 Disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo.
• DECRETO LEGISLATIVO 23 maggio 2011, n. 79 Codice della normativa statale in tema di ordinamento e mercato del turismo, a norma dell'articolo 14 della legge 28 novembre 2005, n. 246, nonchè attuazione della direttiva 2008/122/CE, relativa ai contratti di multiproprietà, contratti relativi ai prodotti per le vacanze di lungo termine, contratti di rivendita e di scambio.