Nuovo proprietario di casa per passare alla cedolare-secca deve comunicarlo all'inquilino con raccomandata
Buongiorno, scrivo per conto di mia madre che avrebbe difficoltà a farsi spiegare.
La signora, assieme alle due figlie (co-obbligate), è stata in affitto con contratto 4+4 dal 8/2016 a 2/2022.
RISPOSTA
Pertanto c'è stato un primo rinnovo dopo i primi quattro anni; successivamente il conduttore ha comunicato il recesso anticipato a distanza di due anni dalla seconda scadenza.
Il primo proprietario di casa ha fatto gestire il contratto - attraverso un'agenzia immobiliare - in regime "ordinario" e la signora pagava regolarmente ogni anno il 50% dell'imposta di registro.
RISPOSTA
Probabilmente nel contratto di locazione è scritto che le imposte di bollo e di registro sono equamente suddivise tra locatore e locataria.
Il 2/2019, quindi prima della scadenza dei 4 anni, il proprietario vende ed il secondo opta per la cedolare secca, mantenendo la gestione di tutte le pratiche con la stessa ag. Immobilare.
RISPOSTA
Considerato che è vostra intenzione chiedere all'agenzia delle entrate di sostenere l'onere per il registro, dove risulta che il nuovo proprietario ha optato per la cedolare secca?
Vi è stato comunicato tramite email?
Vi è stato comunicato tramite raccomandata, come previsto dalla legge?
Oppure la comunicazione è avvenuto verbalmente in modo informale?
La signora deve avere le prove che l'acquirente avrebbe optato per la cedolare secca.
Così fino al 2/2022 quando la signora e le figlie lasciano l'appartamento.
RISPOSTA
… e quindi avrebbero dovuto pagare il registro per la risoluzione anticipata dal contratto di locazione, stante il regime ordinario. L'imposta di registro dovuta per la risoluzione anticipata del contratto è pari alla misura fissa di 67 euro e deve essere versata, entro 30 giorni dall'evento, da parte di colui che ha dato causa appunto alla risoluzione anticipata.
A 2/2025 arriva una cartella dell'AdE in quanto non risulta pagata l'imposta di registro 2019.
RISPOSTA
L'agenzia delle entrate può recuperare l'imposta di registro entro il 31 dicembre del quinto anno successivo rispetto a quello nel quale risultano essere scaduti i termini per provvedere al pagamento dell’imposta (oltre alla proroga-covid di 85 giorni). E' quanto previsto dalla Corte di Cassazione, prima sezione civile, con Ordinanza n. 960 del 15/01/2025, in riferimento alla questione della "proroga-Covid" di 85 giorni prevista dall’articolo 67, co. 1 del Decreto Legge 18/2020 (cd. "Salva Italia").
Avvertito il proprietario e sentita l'ag. immobiliare, tutti cadono dalle nuvole.
RISPOSTA
D'accordo, ma il proprietario ha avvisato la sua inquilina del passaggio alla cedolare secca ? Chi decide di avvalersi della cedolare secca ha l'obbligo di comunicarlo preventivamente all'inquilino con lettera raccomandata.
Con la comunicazione il locatore rinuncia alla facoltà di chiedere l’aggiornamento del canone, anche se era previsto nel contratto, incluso quello per adeguamento Istat.
A conferma:
Contratto di locazione di beni immobili – Cedolare secca - Come si sceglie
Inoltre il proprietario deve presentare il modello RLI all'agenzia delle entrate per formalizzare il passaggio al regime della cedolare-secca.
Invio il documento di autotutela all'AdE che risponde: "Buongiorno. Si comunica che non è mai stata comunicata l’opzione per la cedolare secca né dichiarato il reddito nell’anno 2019 assoggettandolo a tale imposta sostituiva. Pertanto l’imposta di registro per la scadenza 2019 è dovuta e lo sgravio è da rigettare."
L'ag. immobiliare mi ha inviato la ricevuta del cambio proprietario, ma su questa non compare alcun riferimento alla cedolare secca.
RISPOSTA
D'accordo, ma nel 2019 l'agenzia immobiliare, in qualità di mandataria del nuovo proprietario, vi ha inviato la comunicazione formale relativa al passaggio alla cedolare-secca?
Presumo quindi che l'ag. immobiliare abbia si, effettuato la comunicazione di cambio di proprietà all'AdE (è dimostrato), ma che non abbia effettivamente fatto il passaggio di regime fiscale.
Stranamente, a loro dire, non hanno mai ricevuto alcuna comunicazione da parte dell'AdE...
La cifra è "irrisoria" perché si parla di 150€, ma se effettivamente la stessa cosa si ripeterà anche per gli anni successivi, diventa pesante.
RISPOSTA
Si ripeterà per gli anni successivi e vi sarà chiesta anche l'imposta di registro per la risoluzione anticipata del contratto di locazione.
Se l'errore è dell'agenzia immobiliare non vedo perché debba pagare la signora che tra l'altro non ha disponibilità e percepisce solo l'assegno sociale.
Chiedo quindi quale possa essere la miglior cosa da fare.
Cordiali saluti.
RISPOSTA
D'accordo, ma avete le prove che inizialmente avevate avuto rassicurazioni che il nuovo proprietario avrebbe optato per la cedolare-secca?
Se avete queste prove, le sanzioni e gli interessi legali saranno a carico del proprietario, mentre l'imposta sarà comunque dovuta al 50% (l'imposta sarebbe stata comunque pagata negli anni 2019, 2020, 2021 e 2022). E' davvero strano che il proprietario, pur essendo rimasto nel regime di tassazione ordinario, non abbia chiesto all'inquilina l'adeguamento annuale ISTAT del canone di locazione; è questo l'unico aspetto favorevole per la signora della presente fattispecie.
Le vostre pretese si rivolgeranno al proprietario; sarà il proprietario ad instaurare una vertenza con la “sua” agenzia immobiliare.
A disposizione per chiarimenti.
Cordiali saluti.
