Donazione di denaro al figlio per comprare un appartamento serve il notaio e l'atto pubblico

Buonasera, sono proprietaria di 2 appartamenti identici abitati ciascuno, a titolo gratuito, dai miei due figli.
Uno dei figli, recentemente, ha acquistato un proprio appartamento e lascerà quello ora da lui occupato, (consentendomi così di darlo in locazione) mentre l'altro figlio continua ad abitare nell'attuale abitazione. Per acquistare l'appartamento (con un mutuo che egli dovrà pagare) gli abbiamo dato un contributo di 150.000 euro.

RISPOSTA

Non si tratta di una donazione di modico valore, quindi questo “contributo” per l'acquisto dell'appartamento deve essere concesso tramite atto pubblico, ossia la forma prevista dalla legge per gli atti di donazione.
In assenza dell'atto pubblico, la donazione di denaro è nulla e potrebbe essere contestata dall'altro figlio, dopo la morte dei suoi genitori, in una causa civile ereditaria.
Art. 782 del codice civile. (Forma della donazione).
La donazione deve essere fatta per atto pubblico, sotto pena di nullità. Se ha per oggetto cose mobili, essa non è valida che per quelle specificate con indicazione del loro valore nell'atto medesimo della donazione, ovvero in una nota a parte sottoscritta dal donante, dal donatario e dal notaio. L'accettazione può essere fatta nell'atto stesso o con atto pubblico posteriore. In questo caso la donazione non è perfetta se non dal momento in cui l'atto di accettazione è notificato al donante.
Art. 783 del codice civile. (Donazioni di modico valore).
La donazione di modico valore che ha per oggetto beni mobili è valida anche se manca l'atto pubblico, purché' vi sia stata la tradizione (consegna del bene donato).
La modicità deve essere valutata anche in rapporto alle condizioni economiche del donante.
Vi consiglio di recarvi dal notaio, per formalizzare con atto pubblico (rogito) questa donazione di denaro.

Ora, il secondo figlio, ci ha chiesto una dichiarazione nella quale risulta tale contributo, cosa fattibile (peraltro gli ho già dato copia delle contabili dei bonifici).

RISPOSTA

Questo figlio, un giorno, magari tre cento anni quando i genitori non ci saranno più, con questa documentazione potrebbe adire le vie legali per fare dichiarare la nullità della donazione di denaro, per carenza di atto pubblico.

La questione è come regolarmi qualora nel futuro chiedesse anche lui la stessa cifra, (sempre a condizione che lasci l'attuale abitazione libera, in modo ch'io possa darla in locazione).

RISPOSTA

Il mio consiglio è il seguente: recarsi dal notaio per donare la stessa somma di denaro, tramite due atti pubblici, sia al primo figlio che al secondo figlio.
Un attimo dopo che le due donazioni di denaro risulteranno perfezionate tramite l'atto pubblico, il secondo figlio, se vorrà continuare ad abitare nell'immobile, dovrà stipulare un regolare contratto di locazione e pagare il canone di locazione (secondo il valore di mercato) ai suoi genitori, proprietari dell'appartamento.

Ora, la questione è questa, immaginando che tale evenienza si verifichi per esempio tra dieci anni, lui di fatto, diversamente dal fratello, ha goduto per 10 anni appunto di un'abitazione senza pagare nulla.

RISPOSTA

È proprio questo il problema …
Non ha pagato nulla perché ha occupato l'immobile in comodato e l'altro figlio non potrà chiedergli mai nulla, per avere beneficiato di questo comodato!
Se volete che questo figlio debba pagare il canone di locazione ai suoi genitori, dovete stipulare con lui un contratto di locazione.
Non ci sono alternative fattibili da un punto di vista giuridico.
Oppure dovresti donare, sempre con due atti pubblici, la somma di 150.000 euro al primo figlio, e l'appartamento attualmente occupato come comodatario, al secondo figlio.
Sono tutte problematiche che emergeranno quando i genitori non ci saranno più e non ci sarà alcuna scrittura privata o dichiarazione scritta che possa evitare una causa ereditaria tra fratelli!

Quindi, forse non è corretto che lui possa aver diritto alla stessa somma di 150.000 euro.

RISPOSTA

Da un punto di vista giuridico sarebbe corretto!
Per carità, non sarebbe equo, non sarebbe giusto … ma se ci limitiamo alle considerazioni giuridiche, avere abitato l'immobile per altri dieci anni, come comodatario, non potrebbe limitare i suoi diritti ereditari nei confronti della successione dei suoi genitori.

Se questa ipotesi è corretta mi potrebbe indicare quale calcolo fare per quantificare l'eventuale somma diversa (minore) considerando però anche il diverso potere d'acquisto fra 10 anni;

RISPOSTA

Non è una formula giuridicamente corretta.
Se si vuole evitare una causa ereditaria e se si vogliono evitare anche situazioni poco eque tra i due fratelli, si deve donare, più o meno contestualmente, gli stessi beni sia all'uno che all'altro figlio; due donazioni di denaro per lo stesso importo, oppure una donazione di denaro ed un'altra donazione avente ad oggetto uno dei due appartamenti.
È chiaro poi che un attimo dopo le due donazioni di denaro, se il figlio vorrà continuare ad abitare nell'appartamento dei genitori, dovrà stipulare un contratto di locazione e pagare un canone in favore dei suoi genitori.

Ma, soprattutto, mi può gentilmente suggerire ora come è meglio scrivere la dichiarazione che il secondo figlio ha richiesto, nella quale, pur attestando il versamento effettuato, tenga però conto dei fatti sopra esposti?

RISPOSTA

Da un punto di vista giuridico, non servirebbe a nulla!
Qualsiasi dichiarazione sottoscrivessi in questo momento, non servirebbe ad evitare una causa civile di natura ereditaria, quando i genitori non ci saranno più; si tratterebbe soltanto di “accontentare” il secondo figlio (prendendo in giro entrambi …).

Vorrei essere assolutamente corretta nei confronti di entrambi i figli al fine di evitare dissapori tra me e loro e tra di loro.

RISPOSTA

Non soltanto dissapori … anche per evitare una causa civile ereditaria, quando i genitori non ci saranno più!
Servono due donazioni di valore equivalente per atto pubblico, in favore dei due figli; due donazioni di denaro oppure una donazione di denaro ed un'altra donazione avente ad oggetto uno dei due appartamenti.
Nell'ipotesi di due donazioni di denaro dello stesso importo, il secondo figlio, se vorrà abitare nell'appartamento utilizzato come comodatario, dovrà pagare un canone di locazione ai suoi genitori.
Altrimenti il secondo figlio sarà libero di cercarsi un'altra casa …
A disposizione per chiarimenti.
Cordiali saluti.

Fonti:

• art. 782 e 783 del codice civile