Apertura secondo ingresso dell’appartamento sul pianerottolo condominiale





Gentile Avvocato,
In un condominio di quattro piani a Modena sono comproprietario con i miei due fratelli dell'ultimo piano, che è attualmente diviso in due appartamenti che occupano approssimativamente 1/3 e 2/3 della superficie (circa 500 mq in totale).
Anche per favorire l'affitto in questa difficile fase di mercato vorremo suddividere l'appartamento più grande in due nuove unità immobiliari indipendenti, realizzando un nuovo ingresso dal pianerottolo per il terzo appartamento.
Vorrei sapere:

1- per realizzare il nuovo ingresso dal pianerottolo è indispensabile avere l'autorizzazione preventiva degli altri condomini, che tuttavia non devono nemmeno passare davanti al nuovo ingresso?
2 - nel caso fosse necessaria l'autorizzazione dei condomini con quale maggioranza l'apertura della porta può essere autorizzata ed eventualmente con quali motivazioni può essere legittimamente negata?
3- poiché la disposizione delle camere consente di suddividere internamente l'appartamento in due unità mantenendo l'ingresso in comune potrei, nel frattempo, affittare le due metà dell'appartamento senza procedere alla separazione formale catastale? In questo caso a che pericoli potrei espormi?
4-Nel caso di affitto senza divisione catastale in due unità immobiliari, posso concordare autonomamente con i due inquilini i criteri per la ripartizione delle spese condominiali o devono essere computate dall'amministratore?



RISPOSTA



Occorre fare una considerazione preliminare: l'intervento edilizio che intendi realizzare non limiterebbe la possibilità degli altri condomini di fruire liberamente delle parti comuni dell'edificio di cui all'articolo 1117 del codice civile.

Art. 1117 del codice civile. Parti comuni dell'edificio.

Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari dei diversi piani o porzioni di piani di un edificio, se il contrario non risulta dal titolo:
1) il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni d'ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e in genere tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune;
2) i locali per la portineria e per l'alloggio del portiere, per la lavanderia, per il riscaldamento centrale, per gli stenditoi e per altri simili servizi in comune;
3) le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere che servono all'uso e al godimento comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli acquedotti e inoltre le fognature e i canali di scarico, gli impianti per l'acqua, per il gas, per l'energia elettrica, per il riscaldamento e simili fino al punto di diramazione degli impianti ai locali di proprietà esclusiva dei singoli condomini.

L'intervento edilizio in questione non obbligherebbe nemmeno ad effettuare modifiche al tragitto dei fili del telefono, dei cavi dell’antenna, dei tubi dell'impianto fognario.
L’art. 1102 del codice civile stabilisce che ciascun partecipante può servirsi della cosa comune purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri di farne parimenti uso.
L' utilizzazione dei pianerottoli (parti comuni dell'edificio) da parte dei singoli condomini è soggetta alla normativa propria dell’uso individuale della cosa comune; secondo la giurisprudenza della Cassazione, è legittima la creazione di un secondo ingresso ad un appartamento di proprietà esclusiva, in corrispondenza del pianerottolo antistante, ove non limiti il godimento degli altri condomini e non arrechi pregiudizio all’edificio ed al suo decoro architettonico (Cass. civ., sez. II, 10 febbraio 1981, n. 843).
Con la sentenza n. 15379 del 22 luglio 2005 della Corte di Cassazione stabilisce che l’installazione di una porta sul pianerottolo comune da parte di un condomino, in corrispondenza della sua proprietà esclusiva, è legittima, a condizione che le dimensioni e la struttura del manufatto non portino ad una diminuzione rilevante della facoltà di godimento spettanti agli altri condomini della relativa parte comune. Inoltre la porta non potrà essere installata se la sua installazione non rispetta il decoro architettonico dell’edificio. Il condomino deve effettuare i lavori a regola d’arte, nel rispetto delle cose comuni e del decoro architettonico, ai sensi dell'articolo 1120 secondo comma del codice civile, installando ad esempio una porta come le altre già esistenti ed avendo cura di ritinteggiare le pareti eventualmente danneggiate; soltanto in tal caso ha il pieno diritto di aprire una seconda porta al proprio appartamento sul pianerottolo comune.

Art. 1120 del codice civile. Innovazioni.

Sono vietate le innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti comuni dell'edificio inservibili all'uso o al godimento anche di un solo condomino.

Secondo la Cassazione quindi, i lavori devono essere fatti a regola d’arte, sotto l’occhio vigile dell’amministratore del condomino.

Quali sono quindi gli adempimenti da compiere ???
1)redazione di un progetto da parte di un professionista abilitato.
2)comunicare il progetto all'amministratore di condominio, affinché lo inserisca nell'ODG della prossima assemblea condominiale.
3)approvazione del progetto da parte dell'assemblea, con la maggioranza di cui al comma secondo dell'articolo 1136 del codice civile.

Art. 1136 del codice civile. Costituzione dell'assemblea e validità delle deliberazioni.

L'assemblea è regolarmente costituita con l'intervento di tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore dell'intero edificio e i due terzi dei partecipanti al condominio.
Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio.
Se l'assemblea non può deliberare per mancanza di numero, l'assemblea di seconda convocazione delibera in un giorno successivo a quello della prima e, in ogni caso, non oltre dieci giorni dalla medesima; la deliberazione è valida se riporta un numero di voti che rappresenti il terzo dei partecipanti al condominio e almeno un terzo del valore dell'edificio.

4)L'assemblea potrebbe legittimamente esprimere un diniego al progetto, soltanto laddove fosse evidente che la realizzazione dell'intervento fosse pregiudizievole per il decoro dell'immobile (porta diversa da quelle degli altri appartamenti etc etc) ovvero in caso di lavori edilizi non progettati a regola d'arte (che mettono in serio pregiudizio la sicurezza dello stabile).
Si tratta delle uniche motivazioni con cui l'assemblea potrebbe rigettare la tua proposta.

Nel frattempo, potresti affittare le due metà dell'appartamento senza procedere alla separazione formale catastale. E' possibile stipulare un contratto di locazione che abbia per oggetto la singola camera da letto, figuriamoci una metà dell'appartamento !!! Pensa ai contratti di locazione delle camere singole stipulati degli studenti universitari fuori sede.
Non ti esporresti ad alcun pericolo, è assolutamente legittimo registrare un contratto di locazione di una parte dell'immobile o di una singola stanza (anche se non sono catastalmente autonome).

Mi hai chiesto.
Nel caso di affitto senza divisione catastale in due unità immobiliari, posso concordare autonomamente con i due inquilini i criteri per la ripartizione delle spese condominiali o devono essere computate dall'amministratore?

I criteri saranno indicati nei contratti di locazione di porzione dell'immobile; saranno quindi decisi dalla proprietà dell'immobile, sentiti gli inquilini. L'amministratore di condominio non è competente in materia.

Siamo a disposizione per ulteriori chiarimenti.

Cordiali saluti.