Assemblea delibera l'istituzione e la realizzazione dell'area condominiale di sgambamento dei cani

Egr. avvocato, abito in un condominio con oltre 50 appartamenti e sono proprietario di uno di essi. Questo condominio ha un cortile comune piuttosto grande, adibito a giardino.
Siccome molti condomini sono proprietari di un cane, vorremmo creare all'interno del cortile condominiale, un'area recintata per lo sgambamento dei cani, riservata agli interessati.
Questa area di sgambamento non sarà lesiva del decoro condominiale ed occuperà soltanto una minima parte del cortile condominiale, per la precisione soltanto il 15% dell'area complessiva destinata a giardino.
Le mie domande sono le seguenti:
a) Qual è l'organo competente ai fini della realizzazione dell'area di sgambamento cani? L'assemblea condominiale oppure l’amministratore?
b) Serve l'unanimità dei condomini per realizzare questa area di sgambamento cani?
c) Serve un regolamento condominiale? Cosa deve prevedere il regolamento condominiale?
d)Il condomino che non è proprietario di un cane regolarmente iscritto all'anagrafe canina, può essere esentato dalle spese relative all'installazione della recinzione?
Grazie avvocato!

RISPOSTA

L'area di sgambamento cani, all'interno del cortile condominiale, rappresenta un'innovazione ai sensi dell'articolo 1120 del codice civile e, come tale, non deve essere approvata dall'assemblea condominiale all'unanimità, ma con le maggioranze previste dal quinto comma dell'articolo 1136 del codice civile: “devono essere approvate dall'assemblea con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno i due terzi del valore dell'edificio”.
La competenza appartiene all'assemblea condominiale pertanto chiedete all'amministratore di inserire come punto aggiuntivo dell'ordine del giorno della prossima assemblea condominiale, l'istituzione e la realizzazione dell'area condominiale di sgambamento dei cani, portando in assemblea due o tre preventivi per l'installazione della recinzione e dei piccoli giochi di agility dog.
Sempre in assemblea, subito dopo l'approvazione relativa alla realizzazione dell'area di sgambamento cani, i condomini dovranno approvare un regolamento condominiale per l'utilizzo della stessa.
I punti essenziali di questo regolamento sono i seguenti:
-Orario di accesso per gli animali accompagnati dai loro proprietari
-Obbligo di raccolta delle deiezioni e sanzioni che saranno comminate dall'amministratore ai trasgressori
-Divieti di permanenza prolungata o libera
-Numero massimo di cani all'interno dell'area di sgambamento.

La relativa spesa per l'installazione dell'area di sgambamento ricade su tutti i proprietari del condomini e non soltanto sui proprietari dei cani, in ragione delle tabelle millesimali ex art. 1123 I comma del codice civile, per un motivo molto semplice: la presenza di un'area di sgambamento per i cani all'interno del cortile condominiale, che occupa una minima parte dello stesso, non soddisfa un interesse esclusivo dei proprietari degli animali, ma anche di tutti gli altri condomini che potranno fruire della rimanente parte del cortile condominiale, ad esempio per fare giocare i bambini in tutta sicurezza.
L'interesse all'ordinata fruizione dall'ampia area condominiale è di natura collettiva e presuppone un'ordinata ripartizione degli spazi, in ragione dei molteplici interessi dei condomini. Le spese per l'installazione dell'area di sgambamento sono peraltro molto contenute e non rappresentano un irragionevole aggravio per le finanze del condominio.
A disposizione per chiarimenti.
Cordiali saluti.

Fonti:

• Art. 1120, 1123, 1136 del codice civile