Accesso al tetto per interventi urgenti alla canna fumaria del ristorante a piano terra

Abitato in condominio, al piano terra c'è un ristorante. Il tetto ed il sottotetto è di mia esclusiva proprietà, ma il ristorante ha in uso la canna fumaria del forno a legna.

RISPOSTA

Chiedo conferma se ho compreso bene il quadro fattuale.
Sei proprietaria esclusiva del tetto e del sottotetto, tuttavia il ristorante ha un forno a legna con una canna fumaria che “sbuca” sul tetto.
In ragione di questa canna fumaria che “sbuca” sul tetto, il titolare del ristorante ha accesso al tetto, in caso di bisogno.

L'accesso al tetto avviene tramite un terrazzino in comune con altro condomino ma non con il ristorante.

RISPOSTA

Il ristorante ha accesso al tetto tramite terrazzino, al fine di risolvere eventuali problematiche relative alla canna fumaria.

Al terrazzino si accede tramite scala libera e a porta con chiavi inserite in quanto l'altro condomino nel sottotetto ha la caldaia.

RISPOSTA

Pertanto la porta in questione è in comproprietà con l'altro condomino.

Purtroppo il ristorante, nonostante più volte gli sia stato detto che quando necessita di far salire operai per manutenzioni, ve li debbano fare sapere in anticipo in quanto vogliamo essere presenti.

RISPOSTA

È un vostro diritto essere presenti, a maggior ragione se consideriamo che in favore del ristorante non si è configurata una vera e propria servitù di passaggio, ma semplicemente questi signori hanno diritto di attraversare la proprietà altrui, per riparare un bene di loro proprietà relativo al loro forno a legna. Si tratta del diritto previsto dall'articolo 843 del codice civile: “Il proprietario deve permettere l'accesso e il passaggio nel suo fondo, sempre che ne venga riconosciuta la necessità, al fine di costruire o riparare un muro o altra opera propria del vicino oppure comune. Se l'accesso cagiona danno, è dovuta un'adeguata indennità”.

Perché non è la prima volta che troviamo tegole rotte, ma poi non è stato nessuno, immancabilmente ci troviamo la sorpresa degli operai sul tetto. Le scuse sono sempre le stesse mi sono dimenticata, doveva dirtelo mio cognato ecc.
La domanda è posso chiudere a chiave la porta di accesso e togliere la chiave?
Grazie

RISPOSTA

Sì, ma con alcune precauzioni:
1)accertarsi che l'altro condomino proprietario del terrazzino abbia una copia di queste chiavi, perché altrimenti non avrebbe più la possibilità di entrare nell'area in comproprietà
2)affiggere un avviso sulla porta con il seguente contenuto “per motivi di sicurezza, la porta è stata chiusa: per accedere al tetto, in caso di interventi urgenti alla canna fumaria, si prega di contattare il seguente recapito telefonico: xxxxxxxxx”.
Ai sensi dell'articolo 841 del codice civile, il proprietario ha diritto di chiudere la sua proprietà, ma deve farlo in buona fede, senza danneggiare colui che avrebbe diritto di transito in caso di urgenza nelle riparazioni della canna fumaria. L'affissione dell'avviso vi consente di chiudere la vostra comproprietà, senza danneggiare il titolare del ristorante, in caso di necessario intervento d'urgenza. A disposizione per chiarimenti.
Cordiali saluti.

Fonti:

• Art. 841, 843 del codice civile