Fac simile autorizzazione in favore altro condomino all'utilizzo della propria porzione di tetto per installazione impianto fotovoltaico

-È possibile farsi locare o farsi concedere in comodato gratuito per 25 anni le quote millesimali spettanti ad altro condomino su un tetto condominiale, sulla base di un piano di suddivisione di un tecnico, per realizzare un impianto fotovoltaico (uso singolo condomino per autoconsumo) in forza del fatto che le proprie quote millesimali non sono sufficienti per occupare i m2 necessari per la realizzazione del proprio impianto???

RISPOSTA

No.
L'obiettivo deve essere raggiunto con strumenti giuridici differenti dal comodato, come prescritto dall'articolo 1122 bis del codice civile:
“Le installazioni di impianti non centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per l'accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione per le singole utenze sono realizzati in modo da recare il minor pregiudizio alle parti comuni e alle unità immobiliari di proprietà individuale, preservando in ogni caso il decoro architettonico dell'edificio, salvo quanto previsto in materia di reti pubbliche. È consentita l'installazione di impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili destinati al servizio di singole unità del condominio sul lastrico solare, su ogni altra idonea superficie comune e sulle parti di proprietà individuale dell'interessato.
Qualora si rendano necessarie modificazioni delle parti comuni, l'interessato ne dà comunicazione all'amministratore indicando il contenuto specifico e le modalità di esecuzione degli interventi. L'assemblea può prescrivere, con la maggioranza di cui al quinto comma dell’art. 1136, adeguate modalità alternative di esecuzione o imporre cautele a salvaguardia della stabilità, della sicurezza o del decoro architettonico dell'edificio e, ai fini dell'installazione degli impianti di cui al secondo comma, provvede, a richiesta degli interessati, a ripartire l'uso del lastrico solare e delle altre superfici comuni, salvaguardando le diverse forme di utilizzo previste dal regolamento di condominio o comunque in atto. L'assemblea, con la medesima maggioranza, può altresì subordinare l'esecuzione alla prestazione, da parte dell'interessato, di idonea garanzia per i danni eventuali.
L'accesso alle unità immobiliari di proprietà individuale deve essere consentito ove necessario per la progettazione e per l'esecuzione delle opere. Non sono soggetti ad autorizzazione gli impianti destinati alle singole unità abitative”.
ATTENZIONE: l'assemblea provvede, a richiesta degli interessati, a ripartire l'uso del lastrico solare e delle altre superfici comuni, salvaguardando le diverse forme di utilizzo previste dal regolamento di condominio o comunque in atto.
Il contratto di comodato non può avere ad oggetto i millesimi, perché i millesimi rappresentano innanzitutto un obbligo per il singolo condomino …
Né tanto meno possono avere ad oggetto una porzione di tetto che non è stata preventivamente delimitata dall'assemblea condominiale.
Come procedere?
1)Richiesta all'amministratore di ripartizione del tetto in ragione dei millesimi, ai sensi del III comma dell'articolo 1122 bis del codice civile.
2)Contestuale autorizzazione in tuo favore, da parte di questo condomino, all'utilizzo della sua porzione di tetto, con accollo integrale delle spese relative alla tabella millesimale relativa al tetto. 3)Delibera dell'assemblea condominiale di ripartizione del tetto in ragione dei millesimi, nonché di presa d'atto della volontà di questo condomino di consentire l'utilizzo del tetto di sua pertinenza, con accollo integrale dell'obbligo di pagamento delle spese del tetto in riferimento ai suoi millesimi, a carico del condomino-utilizzatore.

-in caso positivo, il suddetto contratto di locazione o comodato gratuito, deve necessariamente essere deliberato per approvazione dall'assemblea all'unanimità dei presenti o maggioranza semplice?

RISPOSTA

La ripartizione del tetto deve essere approvata con la maggioranza di cui al quinto comma dell’art. 1136 del codice civile: “... con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno i due terzi del valore dell'edificio”.

-il suddetto contratto, dovendo sottostare alla disciplina sulla comunione condominiale e non a quella della comunione ordinaria, potrebbe essere a rischio di nullità anche se approvato dall'assemblea?

RISPOSTA

Un contratto nullo ai sensi dell'articolo 1418 del codice civile, a causa della mancanza nell'oggetto dei requisiti stabiliti dall'articolo 1346 del codice civile: l'oggetto del contratto deve essere possibile, lecito, determinato o determinabile.
I millesimi sono l'oggetto materialmente impossibile di un contratto di comodato o di locazione nullo.

Potrebbero impugnarlo successivi nuovi proprietari in sostituzione dei vecchi che hanno venduto??

RISPOSTA

La delibera dell'assemblea di ripartizione degli spazi del tetto e di presa d'atto della volontà del condomino di consentire l'utilizzo della sua porzione di tetto in tuo favore, in cambio di un accollo integrale delle relative spese, una volta che sarà stata approvata con la maggioranza degli intervenuti ed almeno i due terzi del valore dell’edificio, sarà cogente anche per i successivi aventi causa.
Consiglio di allegare alla delibera dell'assemblea, l'autorizzazione* riportata di seguito.
A disposizione per chiarimenti.
Cordiali saluti.

 MODELLO/FAC SIMILE:
AUTORIZZAZIONE PER UTILIZZO PORZIONE DI TETTO – INSTALLAZIONE IMPIANTO FOTOVOLTAICO

Premesso che il condomino Rossi intende installare un impianto fotovoltaico sul tetto condominiale, utilizzando anche la porzione di tetto corrispondente ai millesimi generali del signor Bianchi;

Considerato che l'articolo 1122 bis del codice civile III comma prevede che l'assemblea possa, ai fini dell'installazione degli impianti fotovoltaici, provvedere, a richiesta degli interessati, a ripartire l'uso del lastrico solare e delle altre superfici comuni, salvaguardando le diverse forme di utilizzo previste dal regolamento di condominio o comunque in atto.

Premesso che gli effetti del presente accordo decorreranno dal momento dell'approvazione assembleare del piano di suddivisione del tetto condominiale e contestuale autorizzazione dell'assemblea all'utilizzo della porzione di tetto del condomino Bianchi in favore del condomino Rossi;

Considerato che copia del presente accordo sarà a tal fine allegata alla suddetta delibera condominiale affinché all'accordo siano attribuiti effetti non soltanto tra le parti, ma anche “erga omnes”

il condomino Bianchi si obbliga a consentire al condomino Rossi l'utilizzo della suddetta porzione di tetto corrispondente ai propri millesimi, al fine di installare un impianto fotovoltaico, (*CLAUSOLA EVENTUALE in cambio dell'accollo integrale delle spese di manutenzione e conservazione del tetto, sempre in riferimento ai suoi millesimi). Le parti dichiarano sin dalla sottoscrizione del presente accordo che copia dello stesso sarà allegata al verbale di assemblea relativo alla ripartizione del tetto, per farne parte integrante nonché per una maggiore completezza del verbale assembleare.

OPPURE
*CLAUSOLA EVENTUALE “in modo gratuito”
*CLAUSOLA EVENTUALE “in cambio di un contributo spese condominiali forfettario pari a xxxx euro”

DATA, LUOGO
FIRMA DI ROSSI
FIRMA DI BIANCHI

Fonti:

• Art. 1346, 1122 bis, 1418, 1136 del codice civile