Ripartizione spese tinteggiatura vano scala e vano contatore elettrico a carico dei condomini del primo piano

Vivo in un condominio di 8 unità di cui 2 maisonette con ingresso indipendente.
Abbiamo le tabelle millesimali A e B redatte da un tecnico, dove le maisonette sono state escluse dalla tabella B (scale).

RISPOSTA

Sono state escluse in ragione del principio dell'uso potenziale di cui al comma III dell'articolo 1223 del codice civile: “se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne”.
In sintesi abbiamo la tabella generale dei millesimi, contrassegnata dalla lettera A, e quella relativa alla spese delle scale, di cui alla lettera B.

Le maisonette hanno il contatore luce in un locale al piano terra da cui si accede dalla parte dei garage. Nello stesso locale/stanzino c’è anche la cantina di un condomino. Questo stanzino è separato dal vano scale da una porta semplice. Molti condomini utilizzato questo locale come passaggio per entrare in condominio e poi nelle proprie abitazioni.

RISPOSTA

Invece voi proprietari delle maisonette avete accesso in questo locale al piano terra, soltanto in caso di necessità connesse al contatore dell'energia elettrica.

Le maisonette hanno la canna fumaria sul tetto.

RISPOSTA

Il tetto ha una funzione di copertura anche nei confronti delle maisonette con ingresso indipendente.

Per quanto sopra i condomini sostengono che dobbiamo partecipare alle spese condominiali.

RISPOSTA

La risposta dipende ovviamente dalla tipologia delle spese condominiali.

Ora abbiamo da tinteggiare.

RISPOSTA

Immagino che si tratti di lavori di tinteggiatura delle pareti interne del fabbricato.
Laddove si trattasse delle pareti esterne, è evidente che si applicherebbe la tabella generale dei millesimi contrassegnata dalla lettera A.

Io sono la proprietaria di una delle due maisonette, ma anche l’altro proprietario ha il mio stesso parere.
Queste sarebbero le mie conclusioni:
1. L’unità immobiliare di mia proprietà ha accesso indipendente e non utilizza né ha mai utilizzato il vano scala condominiale per l’ingresso o l’uscita dall’abitazione.
2. Inoltre, non è mai stata prevista alcuna porta d’accesso al condominio, né nel progetto originario né in successivi interventi, a conferma della totale estraneità funzionale e strutturale rispetto al vano scala.
3. Le tabelle millesimali predisposte dal tecnico incaricato confermano questa impostazione, prevedendo la mia esclusione dalla Tabella B, relativa alle spese concernenti la scala condominiale.
4. In base all’art. 1123, comma 3, del Codice Civile, le spese relative a parti dell’edificio destinate a servire soltanto una parte dei condomini sono a carico esclusivo di coloro che ne traggono utilità.

RISPOSTA

È maggiormente pertinente il secondo comma dell'articolo 1123 del codice civile, tuttavia le conclusioni sostanziali non cambiano …

Pur riconoscendo che l’accesso al vano scala può avvenire, in via del tutto occasionale, solo per necessità tecniche legate al contatore elettrico (es. riarmo del salvavita), si tratta di un uso saltuario e non abituale, che non configura una reale utilità continuativa. La Cassazione Civile, sent. n. 10235/2013, ha chiarito che per giustificare l’obbligo di partecipazione alla spesa è necessario un beneficio concreto e stabile, non un semplice accesso tecnico.

RISPOSTA

Confermo anche il corretto riferimento alla giurisprudenza di Cassazione.

Anche la presenza della mia canna fumaria sul tetto, che richiede solo in casi eccezionali l’uso delle scale per accedere al tetto, non configura un uso ordinario, come stabilito dalla Cass. Civ. n. 5975/2004 e n. 7603/1998.

RISPOSTA

Confermo, sempre in riferimento alle spese relative al vano scala ed all'uso della scalinata condominiale.
Con la sentenza 5975/2004, la Cassazione stabilisce che le spese di manutenzione ordinaria e straordinaria per l'esercizio dell'ascensore sono ripartite fra i soli condomini "che se ne servono". Restano, pertanto, esclusi dalla ripartizione i condomini le cui unità immobiliari si trovano a piano terra e non utilizzano l'ascensore. La Cassazione inoltre censura la sentenza impugnata laddove ha ritenuto applicabile al caso di specie l'art. 1124 del codice civile in materia di manutenzione e ricostruzione delle scale, interpretando l'espressione ivi contenuta "a cui servono" nel senso di "rapporto funzionale e strutturale stabile e non di concreto uso od effettiva utilizzazione". Sostengono che (secondo la giurisprudenza di merito) i proprietari "a cui le scale servono" sono coloro che per accedere alla proprietà esclusiva devono necessariamente servirsi delle medesime; non possono essere addebitate, quindi, quote di alcun genere a chi, per accedere alla proprietà esclusiva, non utilizzi le scale, ovvero, in relazione al caso di specie, l'impianto di ascensore.
Abbiamo numerose sentenze di Cassazione che si collocano su questa linea interpretativa:
Cassazione civile , sez. II , 25/03/2004 , n. 5975
COMUNIONE E CONDOMINIO - Cose e servizi comuni di edifici - ascensore
Cassazione civile , sez. II , 25/03/2004 , n. 5975
COMUNIONE E CONDOMINIO - Cose e servizi comuni di edifici - ascensore
Cassazione civile , sez. II , 25/03/2004 , n. 5975
COMUNIONE E CONDOMINIO - Condominio negli edifici - spese, manutenzione e riparazioni
Cassazione civile , sez. II , 25/03/2004 , n. 5975
COMUNIONE E CONDOMINIO - Cose e servizi comuni di edifici - ascensore
Possiamo parlare quindi di granita giurisprudenza di legittimità, a favore delle tue argomentazioni difensive che sono rafforzate dalla presenza di un'apposita tabella B che perderebbe qualsiasi senso logico, laddove ragionassimo diversamente dalla linea interpretativa della Corte di Cassazione.

Per quanto riguarda il vano tecnico dove sono collocati i contatori, preciso quanto segue:
• Il mio utilizzo è esclusivamente tecnico e occasionale, limitato all’accesso al contatore elettrico.
• Il locale ospita anche una cantina di proprietà esclusiva di altro condomino.
• Inoltre, è utilizzato come accesso secondario da alcuni condomini che parcheggiano nel cortile interno, ma non rappresenta l’ingresso principale dell’edificio e non viene utilizzato da me in alcun modo come passaggio.
Secondo l’art. 1123, comma 2 c.c., confermato dalla Cass. Civ. n. 14107/2010, nei casi in cui una parte comune sia utilizzata solo da alcuni condomini, le spese devono essere ripartite in base all’uso concreto.

RISPOSTA

Confermo il riferimento al comma II dell'articolo 1123 del codice civile.
Del resto, se è stata creata un'apposita tabella B, un motivo di natura giuridica dovrà pur sussistere!

Pertanto: • Confermo la mia disponibilità a contribuire alla sola quota parte della tinteggiatura riferita alla funzione tecnica del vano (contatore elettrico).
• Non ritengo di dover partecipare alla spesa relativa alla funzione di passaggio, né a quella riconducibile alla cantina privata, che non comportano per me alcun beneficio diretto o continuativo.
Alla luce di quanto sopra, non ritengo dovuta la mia partecipazione alle spese per la tinteggiatura del vano scala condominiale, mentre confermo la mia disponibilità a partecipare, in modo proporzionato, alla spesa per la tinteggiatura del vano contatori in quanto strettamente legata all’impianto che serve anche la mia unità.
Non avendo obbligo dell’amministratore, vorremmo evitare, ma vorrei chiarire da subito la distinzione fra tabella A e B

RISPOSTA

Secondo la Corte di Cassazione, non dovresti nemmeno partecipare alla tinteggiatura del vano ove è ubicato il contatore elettrico.
La circostanza che tu abbia dato disponibilità in tal senso, evidenzia la tua assoluta buona fede: la tua proposta è ragionevole e non si può rifiutare, salvo voler ragionare in mala fede …
A disposizione per chiarimenti.
Cordiali saluti.

Fonti:

• Art. 1123, 1124 del codice civile