Assemblea di un condominio con due appartamenti e un portico in comproprietà, maggioranza millesimi e teste

Buongiorno, sono proprietario dell'appartamento del primo piano dell'immobile con ingresso autonomo (537,387 millesimi); il piano terra è di un'altra persona (380,526 millesimi).
Molti anni fa sull'immobile fu ricavato un varco, un portico che dà accesso a dei garage e ad altre abitazioni poste in edifici separati.
Il sottoportico è in comproprietà del sottoscritto (22,726 millesimi) con altre due persone (rispettivamente 32,456 millesimi e 26,905 millesimi). Queste ultime non vantano però alcuna proprietà esclusiva sull'immobile in questione.
C'è un amministratore di condominio.
Si rendono necessari dei lavori straordinari per la sistemazione del tetto da cui si infiltra acqua (indicativamente sostituzione parti lignee ammalorate, impermeabilizzazione, sostituzione coppi) e la sistemazione di una crepa in facciata.
Il primo dubbio riguarda l'applicazione dell'art 1136 cc sulla costituzione dell'assemblea e validità delle delibere assembleari.

RISPOSTA

Certamente sì, si applica l'articolo 1136 del codice civile, non trattandosi di un condominio minimo, composto soltanto da due condomini.
Secondo la granitica giurisprudenza di Cassazione (Cass. Sezioni Unite Sentenza n. 2046/2006; Cass. Sentenza n. 5329/2017 e Cass. Sentenza n. 16075/2017), nel condominio minimo, composto soltanto da due condomini, le deliberazioni che secondo le norme del codice civile devono essere assunte con la maggioranza dei partecipanti al condominio, ai sensi dell'art. 1136 comma 2, devono assunte con il consenso di entrambi, quindi all'unanimità.
In assenza del consenso di entrambi i partecipanti al condominio minimo, si deve ricorrere all'autorità giudiziaria (tribunale civile), ai sensi dell'art. 1105 del codice civile.

Detenere la maggioranza dei millesimi mi assicura autonomia decisionale sulla scelta del tecnico da nominare e sull'impresa cui affidare i lavori?
Riepilogo Tabella millesimale
PRIMO PIANO: 560,113
PT: 380,526
sottoportico1: 32,456
sottoportico2: 26,905
TOTALE 1.000

RISPOSTA

Non possiamo considerare soltanto i millesimi, ma anche le teste dei partecipanti all'assemblea condominiale.
Sei titolare di quella maggioranza assoluta millesimale in assemblea condominiale, che ti consente di individuare il tecnico incaricato e la ditta appaltatrice, a condizione che ci sia anche la maggioranza delle “teste”. Le teste sono soltanto tre e non quattro, come sarà spiegato meglio nel prosieguo della consulenza.

Mi chiedo se le "teste" rappresentate dai due comproprietari del portico, che sottolineo NON avere proprietà esclusive sull'immobile, possano valere nella stessa misura di chi sull'edifico ha proprietà esclusive.

RISPOSTA

Siccome sei proprietario di un appartamento e comproprietario di un portico condominiale avente autonoma capacità reddituale (perché altrimenti sarebbe un bene comune non censibile), devi essere considerato come una sola “testa” in sede di assemblea condominiale, rappresentante i millesimi derivanti dalla somma delle varie unità immobiliari possedute, proprio come hai fatto nel suddetto riepilogo.
A mio parere, gli altri due comproprietari del portico, vanno considerati come “unica testa”, ai sensi dell'articolo 67 comma 2 delle disposizioni di attuazione del codice civile: “Qualora un'unità immobiliare appartenga in proprietà indivisa a più persone, queste hanno diritto a un solo rappresentante nell'assemblea, che è designato dai comproprietari interessati a norma dell'articolo 1106 del codice”.
Cosa voterà l'unica testa alla quale fa capo il portico?
Non sarai soltanto tu a deciderlo, in quanto gli altri due comproprietari del portico hanno la maggioranza relativa ai millesimi del portico condominiale.

Con un totale di 560,113 millesimi ma ipotizzando gli altri in un unico fronte compatto, quali possibilità decisionale avrei sul tipo di lavori da eseguire (sono fattibili vari tipi di interventi con costi e risultati molto diversi), il tecnico da nominare e l'impresa cui affidare i lavori?

RISPOSTA

Se parliamo di teste in assemblea, abbiamo la tua, quella del proprietario del piano terra e la testa tricefala del portico all'interno della quale tu non sei determinante.
Le altre due teste potrebbero bloccare qualsiasi tua iniziativa, pertanto occorre fare un'operazione “politica” all'interno del condominio, portando dalla tua parte almeno la “testa” del portico condominiale, magari pattuendo con loro che il tecnico incaricato lo sceglierai tu, mentre la ditta appaltatrice la scelgono loro … o viceversa …

Al limite, a garanzia della trasparenza delle operazioni sarei dell'avviso che la parte tecnica e i lavori venissero affidati allo studio tecnico e all'impresa che avrà presentato, in busta chiusa, l'offerta economicamente più vantaggiosa per il condominio, con apertura delle buste in assemblea alla presenza di tutti i condomini. E' un mio diritto chiedere e ottenere di seguire questa procedura?

RISPOSTA

No.
Non è un diritto del condominio pretendere una procedura che in diritto pubblico chiameremmo di evidenza pubblica.
Si possono anche chiedere i preventivi a più ditte edili in modo assolutamente informale e si potrebbe anche scegliere una ditta che costa di più ma che offre maggiori garanzie perché ad esempio ha già ricevuto commesse analoghe presso altri condomini e pertanto è una ditta rinomata ed affidabile. In diritto pubblico parleremmo di offerta economicamente più vantaggiosa al posto del criterio del massimo ribasso.
Ti consiglio di fare un'operazione politica, ossia garantirti il voto favorevole almeno di un'altra testa, decidendo insieme a lui la ditta ed il tecnico da incaricare.

Se la risposta fosse affermativa mi chiedo se la valutazione del preventivo più vantaggioso deve aversi a riguardo delle sole voci che interessano tutti i condomini o anche delle parti che potrebbero essere richieste e pagate da uno solo di essi (es. coibentazione).

RISPOSTA

La risposta è negativa.
Non si applicano le regole dell'evidenza pubblica, ma l'assemblea condominiale potrebbe anche scegliere una ditta che costa molto di più, ma che ha eseguito i lavori nel condominio accanto talmente bene, da meritare una nuova commessa analoga.

Riguardo alla possibilità, tutta da valutare, di realizzare una coibentazione sull'estradosso del tetto sostenendone interamente i costi, potrebbe essere impedito l'intervento dagli altri condomini? Grazie molte.
Buona giornata!

RISPOSTA

Se il costo della coibentazione sarà sostenuto soltanto da te, ai sensi dell'articolo 1123 II comma del codice civile (il principio dell'uso potenziale: se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne), non è necessario deliberarlo in assemblea. Sei libero di scegliere la ditta, di incaricarla e di pagare il corrispettivo all'appaltatore.
Riguardo gli interventi a carico di tutti i condomini, la valutazione del preventivo più vantaggioso deve aversi a riguardo delle sole voci che interessano tutti i condomini, ma ribadisco che non è previsto un obbligo di appaltare alla ditta che ha fatto il massimo ribasso.
Abbiamo visto in tutti questi anni di superbonus 110%, numerose ditte edili che offrivano mari e monti per poi sparire nel nulla … nella scelta dell'appaltatore conteranno anche le sue referenze e le garanzie (garanzia del fatturato degli anni precedenti, garanzia del capitale sociale versato etc etc), non soltanto il contenuto dell'offerta.
Non si deve nemmeno procedere con le buste chiuse; nessuna norma di legge lo impone in ambito condominiale.
A disposizione per chiarimenti.
Cordiali saluti.

Fonti:

• Art. 1105, 1123, 1136 del codice civile
• Art. 67 delle disposizione di attuazione al codice civile