Manutenzione ordinaria e straordinaria del lastrico solare con servitù per stendere i panni

Spett.le Avvocato, in una palazzina con tre unità (un magazzino/autorimessa al piano terra + due bilocali al 2' e 3' piano ed ove non è costituito un condomino) posseggo, al 2' piano, un bilocale dato in locazione.
Detta abitazione gode di una servitù attiva di "accesso, passaggio per stendere i panni etc" al terrazzo antistante di proprietà del sottostante magazzino, del quale costituisce in parte lastrico solare.
Da detto terrazzo si accede anche, per l'uso ordinario/manutenzione ad una caldaia X il riscaldamento e per la eventuale manutenzione a tre condizionatori che servono i bilocali al 2' e 3' piano.
La scala di accesso al terrazzo ed ai bilocali è di "esclusiva proprietà "dei possessori dei bilocali ( in teoria il proprietario del lastrico solare x accedervi dovrebbe mettere una scala esterna, così gli è stata data "pro manibus" una chiave di accesso).
Al fine di avere un obiettivo giudizio di riferimento gradirei gentilmente sapere:
1) può il proprietario del lastrico solare: impedirne/regolamentarne l'accesso?

RISPOSTA

Non può impedire l'accesso nei confronti di coloro che godono di una servitù di passaggio sul lastrico solare, per stendere i panni, per la caldaia oppure i condizionatori.
L'accesso è già regolamentato dal codice civile, trattandosi di una servitù.
Mi riferisco all'articolo 1065 del codice civile: “Colui che ha un diritto di servitù non può usarne se non a norma del suo titolo o del suo possesso. Nel dubbio circa l'estensione e le modalità di esercizio, la servitù deve ritenersi costituita in guisa da soddisfare il bisogno del fondo dominante col minor aggravio del fondo servente”.
In parole povere, il titolare del diritto di passaggio avrà accesso al lastrico, soltanto quando è indispensabile per stendere i panni, per la caldaia oppure i condizionatori.
Non può farne un uso differente! Non ci può mettere una sdraio per prendere il sole nei mesi estivi, non può far giocare i bambini con il pallone etc etc
La regolamentazione è insita nell'esercizio della servitù: occorre passare dal lastrico, soltanto se necessario, soltanto nei casi previsti per la servitù, con il minor aggravio del proprietario del lastrico.

2) può eventualmente " mettersi lì a prendere il sole";

RISPOSTA

Lui sì, perché è proprietario del lastrico, ma dovrebbe mettere questa scala esterna.
Sicuramente non può bussare alla tua proprietà, chiedendoti: “mi fai passare che voglio prendere il sole sul lastrico?”
Metterà una scala esterna e prenderà il sole anche d'inverno, se gli piace così …
Non è un problema tuo!

3) può impedire l’accesso alla caldaia, installata sulla parete esterna del bilocale?

RISPOSTA

No, perché sussiste una servitù.

4) può lamentarsi delle eventuali percolazioni accidentali (quelle ordinarie sono veicolate in un pluviale) dei 3 condizionatori, situati sulle pareti esterne dei 2 bilocali;

RISPOSTA

Sì, se superano la normale tollerabilità.
Trattandosi di percolazioni accidentali, mi sento di escludere che possano superare la normale tollerabilità.
A mio parere, questa lagnanza appare con tutta evidenza pretestuosa.

5) a chi compete e in che misura l'onere della ordinaria pulizia del lastrico?

RISPOSTA

Ai titolari delle servitù di passaggio che ne fanno uso.
Il proprietario del lastrico non potrebbe farne uso, in quanto dovrebbe installare una scala esterna.
Tuttavia è in possesso delle chiavi …
Secondo me, dovete dire chiaramente al proprietario del lastrico “se non partecipi alla pulizia del lastrico, devi restituire queste chiavi che ti abbiamo consegnato in modo informale.

6) i costi per la manutenzione straordinaria del lastrico a chi competono ed in che misura?

RISPOSTA

Al proprietario del lastrico, in quanto la manutenzione del lastrico è funzionale a garantire un'idonea copertura degli appartamenti sottostanti.
Il titolare della servitù che accede al lastrico per i panni oppure per la caldaia, non ha nessun interesse riguardo i lavori di manutenzione straordinaria del lastrico …
Il titolare della servitù deve invece rispondere interamente della pulizia ordinaria.

7) I costi per la manutenzione ordinaria/ straordinaria dei parapetti in muratura con relativa copertura, seguono eguale regime?

RISPOSTA

Ovviamente sì, trattandosi di parte integrante del lastrico solare.

8) eventuali disaccordi x necessità/ modalità di interventi su tali strutture si compongono dinanzi al giudice di pace?
Grazie per un cortese chiarimento mentre invio i miei distinti saluti.

RISPOSTA

È competente il tribunale civile, pertanto la preventiva composizione della lite, sarà effettuata presso gli organismi di mediazione preventiva obbligatoria, accreditati presso ciascun tribunale italiano.
A disposizione per chiarimenti.
Cordiali saluti.

Fonti:

• Art. 1065 del codice civile