Ripartizione spesa relativa alla sostituzione della caldaia condominiale, millesimi di proprietà o di riscaldamento?





Buongiorno, per motivi di lavoro non ho potuto partecipare alle delibera condominiale del del 09/12 del palazzo dove ho un appartamento di proprietà. In questa riunione è stata approvata la sostituzione della caldaia. Io sono d'accordo con la sostituzione perché anche se la caldaia va è vecchia ed era soggetta a frequenti guasti.
Siamo 23 condomini e il preventivo di sostituzione caldaia è di 73.555 euro. Per mia sorpresa sul riparto preventivo ho visto che sono stati usati i millesimi di riscaldamento e non i millesimi di proprietà come pensavo.
Essendo nell'ultimo piano ed avendo millesimi di riscaldamento alti (79) il mio totale sul preventivo e di 5.866 euro mentre almeno la metà degli altri condomini dovranno pagare meno di 3.000 euro (alcuni addirittura solo 2.000).
Per i millesimi di proprietà invece ho 40 che è la media dei condomini (tutti abbiamo 40 o 41).
Vorrei sapere quale tabella millesimale deve essere usata per il calcolo della ripartizione della spesa per condomino secondo la legge vigente.
Io ed altre condomini abbiamo questo quesito.
Grazie

RISPOSTA

La spesa relativa alla sostituzione della caldaia condominiale deve essere certamente ripartita in ragione dei millesimi di proprietà, pertanto ti invito ad impugnare la delibera assembleare, con atto di citazione al tribunale civile, entro il termine di 30 giorni, previsto a pena di decadenza dall'articolo 1137 del codice civile: “Le deliberazioni prese dall'assemblea a norma degli articoli precedenti sono obbligatorie per tutti i condomini. Contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio ogni condomino assente, dissenziente o astenuto può adire l'autorità giudiziaria chiedendone l'annullamento nel termine perentorio di trenta giorni, che decorre dalla data della deliberazione per i dissenzienti o astenuti e dalla data di comunicazione della deliberazione per gli assenti. L'azione di annullamento non sospende l'esecuzione della deliberazione, salvo che la sospensione sia ordinata dall'autorità giudiziaria”.

Secondo la giurisprudenza della Corte di Cassazione, salvo diverse disposizioni del regolamento condominiale di origine contrattuale ovvero salvo una diversa convenzione che obblighi tutti i condomini al rispetto della stessa, le spese di sostituzione della caldaia condominiale devono essere ripartite secondo i millesimi di proprietà e non secondo l’uso che ciascun condomino può farne, trattandosi di spese che riguardano la proprietà di un impianto in comune ai sensi dell'articolo 1117 del codice civile: “Va, infatti, in generale precisato che, trattandosi di spese che attengono alla conservazione, cioè alla tutela dell’integrità materiale e, quindi, del valore capitale dell’impianto comune, esse interessano i condomini quali proprietari dell’impianto, a cui carico la legge (articolo 1123 primo comma del codice civile) pone l’obbligo di concorrere alle spese, configurando a carico di essi obbligazioni “propter rem”, che, nascendo dalla contitolarità del diritto reale sull’impianto comune, sono dovute in proporzione della quota che esprime la misura della appartenenza (Cassazione sez. II civile, sentenza 27.01.2004 n° 1420).

Sulla stessa lunghezza d'onda, anche le circolari dell'Associazione Nazionale Amministratori Condominiali e Immobiliari.

I millesimi di riscaldamento hanno la funzione di identificare il fabbisogno energetico di ogni singolo appartamento rapportato al fabbisogno energetico totale dell’intero edificio; pertanto non si applicano in caso di sostituzione della caldaia.

A disposizione per chiarimenti.

Cordiali saluti.

Fonti: