Revoca amministratore che non compie gli atti conservativi parti comuni dell'edificio

Buongiorno, sono proprietaria di un'unità immobiliare posta all'ultimo piano in un condominio con 8 subalterni.
La mia quota millesimale è di 276 millesimi. Il tetto è direttamente a contatto per la maggior parte della sua estensione con la mia unità immobiliare; nello specifico il manufatto ha circa 50 anni e in tutti questi anni non è mai stata fatta una manutenzione apprezzabile sullo stesso.
Negli anni, l'esposizione ripetuta al caldo e al freddo, ha fatto deteriorare parecchie tegole (le stesse si sono anche spostate sul manto) e ci sono infiltrazioni di acqua e macchie sul soffitto della mia unità immobiliare.
Oltretutto tra i coppi e la soletta di cemento armato del mio soffitto non è stato messa fin dal principio di costruzione della palazzina un ondulina di isolamento, acuendo pertanto la problematica.

RISPOSTA

Il tetto è un bene condominiale, ai sensi dell'articolo 1117, I comma, numero 1 del codice civile, pertanto le relative spese di manutenzione devono essere ripartite in ragione della tabella generale dei millesimi.

Una delibera condominiale del 2020 cosi riportava --> PUNTO 6 ODG: Deterioramento Tetto e pareti perimetrali: ratifica di quanto eseguito ed esamina degli eventuali preventivi di sistemazione.--> VERBALIZZAZIONE: "Su proposta di XX YY, approvata all'unanimità dei presenti, vengono rinviati ad una prossima assemblea da tenersi quanto prima e non oltre al mese di settembre 2020, la delibera in relazione ai punti N° 1,2,3,6,8 in programma all'odierna assemblea" Trattandosi di lavori straordinari di entità non certo modesta gli altri condomini temporeggiano, anche perché il pregiudizio derivante da tale problematica riguarda la mia sola unità immobiliare (che peraltro perde di valore per le infiltrazioni provenienti dal tetto, oltre ad disagio derivante da tale problematica).

RISPOSTA

A prescindere dall'unico soggetto danneggiato, il tetto è un bene condominiale, come previsto direttamente dalla legge.

A luglio 2022 c'è stata l'ennesima infiltrazione e l'amministratore ha fatto intervenire la polizza assicurativa condominiale per risarcire in parte il danno di sporcamento della vernice.

RISPOSTA

Immagino che la polizza assicurativa condominiale abbia coperto il danno da infiltrazione.

La domanda che Vi pongo è la seguente: a fronte dell'inerzia degli altri condomini a far svolgere gli interventi necessari può / deve l'amministratore di condominio (in qualità di garante sulla conservazione delle parti comuni) imporre tali lavori di sistemazione definitiva del tetto?

RISPOSTA

Sì, ai sensi dell'articolo 1130 I comma numero 4 del codice civile: l'amministratore deve compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell'edificio.
Art. 1130 del codice civile - Attribuzioni dell'amministratore
L'amministratore, oltre a quanto previsto dall'articolo 1129 e dalle vigenti disposizioni di legge, deve:
1) eseguire le deliberazioni dell'assemblea, convocarla annualmente per l'approvazione del rendiconto condominiale di cui all'articolo 1130-bis e curare l'osservanza del regolamento di condominio;
2) disciplinare l'uso delle cose comuni e la fruizione dei servizi nell'interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a ciascuno dei condomini;
3) riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell'edificio e per l'esercizio dei servizi comuni;
4) compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell'edificio;
5) … omissis
La disposizione dell'art. 1130 del codice civile, comma I numero 4 obbligando l'amministratore (l'amministratore deve compiere) ad eseguire gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell'edificio, ha inteso chiaramente riferirsi agli atti materiali (riparazioni di muri portanti, di tetti e lastrici) e giudiziali (azioni contro comportamenti illeciti posti in essere da terzi) necessari per la salvaguardia dell'integrità dell'immobile; l'art. 1130 del codice civile ha come suo unico fine quello di evitare pregiudizi economici ai proprietari dell'edificio danneggiato". (Cassazione sentenza 3 aprile 2007 n. 8233).

La Giurisprudenza predominante che tipo di approccio prevede per problematiche di questo tipo (Iniziare per esempio con un ricorso per accertamento tecnico preventivo?)
Grazie e Distinti Saluti

RISPOSTA

Consiglio innanzitutto di inviare una diffida scritta (a mezzo pec oppure raccomandata a/r) all'amministratore, invitandolo a porre in essere gli atti conservativi urgenti del tetto condominiale, a tutela del valore della tua proprietà immobiliare, ai sensi dell'articolo 1130 I comma numero 4 del codice civile. Si tratta di interventi urgenti, considerato che è stata già attivata l'assicurazione condominiale.
Se l'amministratore dovesse rimanere inerte, ci sarebbero due alternative da percorrere:
a)revoca dell'incarico dell'amministratore, anche a seguito di ricorso al tribunale civile.
Nel caso di gravi inadempimenti dell'amministratore, si può procedere alla sua revoca giudiziale. In questo caso, anche senza l'intervento dell'assemblea, qualunque condomino può chiedere al giudice di emettere un provvedimento con cui togliere il mandato all'amministratore in carica.
b)ricorso al tribunale civile per accertamento tecnico preventivo, affinché il giudice nomini un perito che svolga una perizia finalizzata a riscontrare che il danno da infiltrazione è causato da un bene condominiale che non è stata manutenuto correttamente e diligentemente dall'amministratore.
A mio parere, sarà sufficiente una pec all'amministratore, per indurlo a svolgere correttamente le sue funzioni previste dalla legge.
A disposizione per chiarimenti.
Cordiali saluti.

Fonti:

• Art. 1117, 1130 del codice civile