Ripartizione spese rifacimento controsoffitto condominio formato da più palazzine

Siamo un Condominio formato da quattro palazzine A-B e C-D con un totale di 15 unità per palazzina.
Circa due anni fa un forte vento ha fatto crollare il controsoffitto e l'isolamento termico del piano pilotis di due palazzine (C-D).
Premesso che l'assicurazione globale del condominio, secondo il perito , non copre in alcun modo questo evento (ci sono dubbi in proposito) si sta procedendo all'acquisizione di preventivi per il ripristino della parte demolita (una stima parla di circa 25.000 euro).
Nella prima assemblea tenuta recentemente da un nuovo amministratore, questi ha ipotizzato la ripartizione della spesa soltanto tra le palazzine C-D.
E' stato fatto presente che sulla base del regolamento condominiale di natura contrattuale le “zone pilotis” rientrano tra le "cose comuni" e che il ripristino delle cose comuni è posto a carico di tutti i partecipanti al condominio secondo i millesimi di proprietà.

RISPOSTA

L'articolo 1123 III comma del codice civile è norma derogabile dal regolamento contrattuale, ai sensi dell'articolo 1138 ultimo comma del codice civile. Prevale il regolamento contrattuale, rispetto alla seguente norma del codice civile: “Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità”.

Sembra tutto sufficientemente chiaro ma ovviamente l'ipotesi espressa dal nuovo amministratore ha trovato consenzienti i condomini delle altre palazzine e l’amministratore si è riservato di approfondire l’argomento.

RISPOSTA

C'è poco da approfondire, è sufficiente leggere l'ultimo comma dell'articolo 1138 del codice civile che indica quali norme di legge possono o non possono essere derogate dal regolamento condominiale (a maggior ragione se di origine contrattuale).

Occorre aggiungere che il ritardo nei lavori di ripristino e la mancanza dell’isolamento termico ha aggravato la situazione degli appartamenti immediatamente sovrastanti con un aumento del costo del riscaldamento sulla base dei dati di contabilizzazione del calore.
Ad evitare che si rischi di finire in una lite giudiziale chiedo cortesemente un parere legale scritto da esibire all’amministratore e all’assemblea sulla ripartizione delle spese, sui termini per il rispristino ad evitare di incorrere in altro inverno senza adeguata coibentazione, eventuali danni per l’eccessiva imputazione del consumo del riscaldamento.
In allegato:
Estratto del regolamento condominiale;
Foto del danno al controsoffitto del piano pilotis.
Resto in attesa di ricevere un vostro preventivo.
Grazie anticipate e cordiali saluti.

RISPOSTA

Leggiamo insieme l'articolo 1138 del codice civile, ultimo comma denominato "regolamento di condominio": Le norme del regolamento non possono in alcun modo menomare i diritti di ciascun condomino, quali risultano dagli atti di acquisto e dalle convenzioni, e in nessun caso possono derogare alle disposizioni degli articoli 1118, secondo comma, 1119, 1120, 1129, 1131, 1132, 1136 e 1137.
Ci sono norme inderogabili da parte del regolamento di condominio, ossia le disposizioni degli articoli 1118, secondo comma, 1119, 1120, 1129, 1131, 1132, 1136 e 1137 del codice civile. Poi ci sono tutte le altre norme derogabili, tra cui l'articolo 1123 III comma del codice civile: “Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità”.
Il regolamento indica le parti comuni, la cui ripartizione delle spese deve tenere conto delle tabelle millesimali generali, ai sensi del primo comma dell'articolo 1123 del codice civile.
Il regolamento si applica a tutti gli immobili esistenti nell'area del comparto Z5 ... non comprendo come si possa sostentere una conclusione differente da quella che porta alla ripartizione secondo le tabelle millesimali generali.
Consiglio di concentrare l'attenzione sulla polizza assicurativa: a mio parere, l'assicurazione è tenuta a coprire questo danno alle parti comuni del complesso condominiale.
A disposizione per chiarimenti.
Cordiali saluti.

Fonti:

• Art. 1123, 1138 del codice civile