Condominio minimo tra un'abitazione civile ed un deposito nel sottotetto accatastato singolarmente

L'edificio in cui abito è composto da due unità immobiliari abitative (cat. A3) di mia proprietà esclusiva e da una unità immobiliare non abitativa in cat. C2 (sottotetto accatastato singolarmente) di proprietà esclusiva di mio figlio. Tutte le unità rientrano nella stessa struttura edilizia condividendo i muri perimetrali, area di sedime, tetto e scala interna di accesso. Il sottotetto diventerà abitabile previ lavori già autorizzati dal Comune.
Sono a chiedere se in questa situazione è di fatto già costituito un condominio minimo? Cordiali saluti.

RISPOSTA

Di fatto si è già costituito il condominio minimo. E' sufficiente, infatti, che all’interno di un edificio vi siano anche solo due unità immobiliari appartenenti a distinti proprietari, che presentino delle parti comuni, strutturalmente e funzionalmente connesse alla prime, che il condominio nasce di diritto.
Probabilmente la domanda che avresti voluto formulare è la seguente: può nascere un condominio minimo tra un'abitazione civile ed un deposito?
E' scontato infatti che possa nascere di fatto un condominio minimo tra due abitazioni civile, aventi parti comuni all'interno dell'edificio condominiale …
La risposta è sì.

Qual è la particolarità di questo condominio minimo?
Le decisioni saranno prese all'unanimità, non applicandosi l'articolo 1136 del codice civile, in materia di assemblea condominiale, per ovvi motivi … tuttavia servono apposite tabelle millesimali ai sensi dell'articolo 1123 I comma del codice civile, che tengano conto del differente coefficiente di destinazione di un deposito, rispetto ad un appartamento civile abitazione. Il coefficiente di destinazione ha lo scopo di quantificare un diverso “peso” dei vari immobili in relazione alla loro effettiva destinazione d’uso, fornendo valori maggiori per i locali commerciali e gli appartamenti, mentre valori più contenuti per i garage, depositi lastrici solari, ecc.

Il deposito avrà inoltre un coefficiente di esposizione e di luminosità differente rispetto alla civile abitazione.
In concreto, un metro quadro di appartamento civile pagherà di più rispetto ad un metro quadro di deposito – sottotetto, in ragione dei differenti coefficienti di esposizione.
Per il resto, sarà un condominio minimo ove le decisioni relative all'amministrazione saranno prese all'unanimità dai condomini. In caso di disaccordo, la vertenza sarà sottoposta al giudice competente.

A disposizione per chiarimenti ed approfondimenti.

Cordiali saluti.

Fonti:

• Art. 1123, 1136 del codice civile