Ripartizione spese pulizia fossa biologica condominiale





Il mio condominio è composto da 5 appartamenti una villetta e un ristorante che occupa lo spazio di 4 appartamenti (2 al pianterreno e 2 al primo piano).
I 5 appartamenti sono occupati in totale da 4 persone in quanto 2 sono vuoti , la villetta da 4 persone, ed il ristorante da n. 6 persone fisse che sono i proprietari più il personale di servizio (pulizie, camerieri, addetti alle consegne, lavastoviglie, pulizia tegami per la pizza, lavatrice) più il clienti circa 60/70 coperti.
Tutti gli anni dobbiamo effettuare la pulizia della fossa biologica in quanto, pur essendo grande, si intasa. La ripartizione della spesa viene effettuata in parti uguali.
Ma a me non sembra corretto in quanto il ristorante sporca molto di più di tutto il condomino.

 

RISPOSTA

 

La spesa per la pulizia della fossa biologica deve essere suddivisa ai sensi del primo comma dell'articolo 1123 del codice civile, ossia in base alle tabelle millesimali ("in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione").

Art. 1123 del codice civile - Ripartizione delle spese.
Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione.
Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne.
Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità.

E' possibile applicare il comma 2 dell'articolo 1123 del codice alla fattispecie in questione?
La fossa biologica non potrebbe essere una "cosa destinate a servire i condomini in misura diversa";
in tal caso le spese sarebbero ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno potrebbe farne.
Come misurare l'uso della fossa biologica?
E' questo il problema!
In base ai residenti negli immobili?!
Un ristorante non ha “residenti” ... al contrario delle civili abitazioni!

Peraltro l'operazione di pulitura della fossa biologica, è connessa alla conservazione dell'impianto in buono stato e quindi a garantire il corretto funzionamento dell'impianto medesimo.
La spesa che riguarda tale intervento – salvo diverso accordo tra tutti i condòmini – deve essa ripartita sulla base dei millesimi di proprietà.
Il criterio della divisione della spesa “per teste” non è previsto dal codice civile, inoltre risulta di difficile applicazione concreta, quando si mettono insieme le abitazioni civili con le attività di ristorazione.

A disposizione per chiarimenti.

Cordiali saluti.

Fonti: