Diritto di stenditoio sul lastrico solare di proprietà individuale del condomino





Vi contatto per avere assistenza riguardo il mio lastrico solare.
Abito in una palazzina di 2 piani più lastrico posto al 3'. Sono presenti 2 appartamenti a piano, ed io sono il proprietario di uno dei 2 appartamenti del secondo piano e del lastrico posto al terzo piano (che copre la totalità della palazzina, quindi tutti e 4 i condomini). Il condomino dell'appartamento accanto al mio (al 2'piano), gode del diritto di stenditoio sul mio lastrico (come riportato nel suo atto di acquisto MA non nel mio titolo di provenienza).
Sono stati effettuati lavori straordinari sul terrazzo (rifacimento pavimentazione, impermeabilizzazione), e l'ex amministrazione ha ripartito erroneamente per 2/3 a me e 1/3 a tutti i condomini (percentuali invertite).
Ad oggi, vi chiedo: - l'amministratore ha prima riconosciuto l'errore, per poi dare le dimissioni, dandomi come ultimo feedback che, non avendo gli altri condomini integrato la loro parte, io non avrei ricevuto alcun rimborso della mia percentuale pagata in eccesso. Come posso rivalermi?

 

RISPOSTA

 

Nella fattispecie in questione, il lastrico solare dell'edificio condominiale appartiene soltanto a uno dei condomini, anziché essere di proprietà comune. L’esistenza della proprietà esclusiva dà vita a una particolare situazione di concorrenza di diritti: quello della compagine condominiale rispetto alla funzione di copertura dell’edificio e quello a vantaggio del proprietario esclusivo, di uso e sfruttamento del proprio bene. Tuttavia, l’uso esclusivo del lastrico, da parte del suo legittimo proprietario, non è esente da limiti nel godimento. A tale fine occorre esaminare le disposizioni dell'eventuale regolamento condominiale di natura contrattuale.
Ad ogni modo, in caso di spese per la riparazione del lastrico solare, il condomino che ne ha l'uso esclusivo è tenuto a contribuire nella misura di 1/3 e non di 2/3.
Consiglio di ricorrere al tribunale civile contro la decisione dell'amministratore, contraria alle previsioni di cui all'articolo 1126 del codice civile.

Art. 1126 del codice civile - Lastrici solari di uso esclusivo.
Quando l'uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l'uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico: gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno.



Il diritto di stenditoio è comunque valido anche se non è riportato nel mio titolo di provenienza ma nel suo atto di acquisto?

 

RISPOSTA

 

Dovremmo chiederci qual è l'origine giuridica del diritto di stenditoio "de quo". Se il diritto di stenditoio ha origine all'interno di un regolamento condominiale di origine contrattuale, trascritto presso la conservatoria dei pubblici registri immobiliari (agenzia delle entrate, ex agenzia del territorio), quindi opponibile anche nei confronti dei terzi, il suindicato diritto sarebbe valido anche se non riportato nel tuo titolo di provenienza. Il tuo dante causa (colui che ti ha trasmesso il diritto di proprietà dell'immobile, per compravendita o per successione) ha forse concesso in precedenza questo diritto di stenditoio ? E' evidente che un diritto di stenditoio sulla proprietà individuale di Caio, proprietario del lastrico solare, non potrebbe sorgere soltanto in ragione di un accordo negoziale tra Tizio e Sempronio, contenuto nell'atto di compravendita di un appartamento condominiale, stipulato tra Tizio e Sempronio.



In ogni caso, godendo questo condomino del diritto di servitù, non avrebbe dovuto pagare una percentuale maggiorata per i lavori al lastrico?

 

RISPOSTA

 

Sì, ai sensi dell'articolo 1069 III comma del codice civile. Avrebbe dovuto partecipare alla contribuzione relativa alla quota di 1/3 della spesa, dovuta del proprietario del lastrico solare:
I. Il proprietario del fondo dominante, nel fare le opere necessarie per conservare la servitù, deve scegliere il tempo e il modo che siano per recare minore incomodo al proprietario del fondo servente.
II. Egli deve fare le opere a sue spese, salvo che sia diversamente stabilito dal titolo o dalla legge. III. Se però le opere giovano anche al fondo servente, le spese sono sostenute in proporzione dei rispettivi vantaggi.



Il suddetto condomino, pur potendo accedere esclusivamente per "diritto di stenditoio",continua ad accedervi per altre motivazioni, giusto per arrecarmi fastidio (non abita nemmeno nello stabile attualmente).

 

RISPOSTA

 

Tale condotta è assolutamente illegittima.



Posso sostituire la serratura e permettergli di accedere solo per comprovata necessità di soddisfare il diritto di stenditoio?

 

RISPOSTA

 

No, perché in tal caso avocheresti in capo a te stesso, il diritto di controllare la biancheria del condomino, al fine di aprire o meno la porta d'ingresso del lastrico.
Si tratterebbe di un'evidente lesione della privacy del condomino.



In alternativa, potrei aprire una seconda porta sul pianerottolo con accesso alla terrazza? In modo da dedicare un'area all'esclusiva possibilità di stendere i panni? (oppure il condomino potrebbe voler comunque accedere alla totalità del terrazzo?)

 

RISPOSTA

 

Ammesso e non concesso che il condomino sia titolare di codesto diritto di passaggio, questi può accedere a tal fine, alla totalità del terrazzo.



Nel caso in cui volessi aprire una seconda porta sul pianerottolo del 3'piano (dove è presente solo la porta attuale), considerando che da quando l'amministratore ha dato la disdetta, non ne è stato nominato uno nuovo, che iter dovrei seguire? necessito di approvazioni?

 

RISPOSTA

 

Assolutamente no.
Non è necessaria l'autorizzazione dell'assemblea condominiale, ai sensi dell'articolo 1102 del codice civile, giacché aprendo la seconda porta non andresti a modificare la destinazione di nessuna porzione comune dell'edificio condominiale.



Qualora venisse nominato un nuovo amministratore, le spese condominiali inerenti il terrazzo, sarebbero imputabili esclusivamente a me o vige la stessa regola delle spese straordinarie? (1/3 e 2/3?) Grazie Saluti

 

RISPOSTA

 

Anche in caso di nuovo amministratore si applicherebbe l'articolo 1126 del codice civile. Se la ripartizione errata delle spese del lastrico solare, è stata approvata in assemblea, occorre impugnare la delibera assembleare, ricorrendo al tribunale civile ai sensi dell'articolo 1137 del codice civile.

A disposizione per chiarimenti.

Cordiali saluti.

Fonti: