Ripartizione spese condominiali proprietario conduttore





Salve avvocato, vorrei una consulenza relativa alla ripartizione delle spese condominiali.
Mi riferisco in particolare alla spesa:

1)per il collaudo ascensori
2)per il conto corrente bancario condominiale
3)per il combinatore telefonico per l'ascensore, installato per la prima volta all'interno dello stesso.

Resto in attesa di un suo riscontro.
Cordiali saluti.

RISPOSTA

1)Esaminiamo innanzitutto la ripartizione delle spese relative al collaudo dell'ascensore: i proprietari e il condominio in genere hanno a che fare, durante la vita dell'ascensore già esistente, con quattro tipi di enti o organi distinti:

a. quelli addetti alla messa in esercizio al primo collaudo dell'ascensore (quando l'ascensore non sia stato ancora collaudato, non abbia marcatura Ce o debba essere adeguato alle norme);
b. quelli addetti alle verifiche periodiche biennali o alle verifiche straordinarie;
c. quelli addetti alla manutenzione ordinaria e straordinaria;

In casi particolari, occorre avere rapporti anche con i Vigile del Fuoco.
Tutte le operazioni elencate sono ad esclusivo carico dell'utenza.

Già conosciamo la disciplina generale delle locazioni di immobili; in base al dettato dell’art. 1575 del codice civile, lett. b), il locatore deve “mantenere la cosa locata in istato da servire all’uso convenuto” e che sono di sua pertinenza soltanto le spese finalizzate a questo scopo.

Tanto premesso, le spese del PRIMO collaudo sono a carico del proprietario che deve consegnare al conduttore un “bene idoneo all'uso convenuto” … quindi un immobile con un ascensore regolarmente collaudato.

Le verifiche/collaudi periodici sono invece a carico del conduttore, ossia del soggetto che usufruisce dell'ascensore. Così come sono a carico del conduttore i costi della manutenzione ordinaria.

Sono a carico del proprietario i costi della manutenzione straordinaria e delle verifiche straordinarie.

Se nella fattispecie in questione si tratta di un PRIMO collaudo, i costi saranno a carico del proprietario.

2)Passiamo alle spese bancarie: secondo le tabelle di ripartizione delle spese condominiali, le spese relative al conto corrente bancario condominiale sono a carico del proprietario.
A fondamento di questa tesi, ci sarebbe l’art. 9 Legge 1978/392 che prevede quanto segue: compete al locatore chiedere al conduttore il conguaglio della gestione inviandogli la distinta analitica delle spese addebitate.
In concreto si tratta delle spese relative a:
1. servizio di pulizia,
2. funzionamento e ordinaria manutenzione dell’ascensore,
3. fornitura dell’acqua, energia elettrica, riscaldamento, condizionamento dell’aria,
4. spurgo dei pozzi neri e latrine,
5. spese di portineria nella misura del 90% ( il 10% è a carico del proprietario ) a meno che le parti abbiano stipulato diversamente,
6. altri servizi comuni.

Siccome la legge non indica tra le spese a carico del conduttore, anche le spese bancarie per il conto corrente condominiale, le tabelle pongono tale costo a carico del proprietario.

3)Passiamo adesso al combinatore telefonico: immagino che si tratti del combinatore telefonico Gsm per le chiamate di emergenza a corredo dell'ascensore; si tratta quindi di una spesa di manutenzione straordinaria di adeguamento alle norme di sicurezza dell'ascensore. A mio parere, si tratta di una spesa a carico del proprietario, stante la sua natura straordinaria.

A disposizione per chiarimenti.

Cordiali saluti.

Fonti: