Esonero dal pagamento spese condominiali contenuto nell’atto di compravendita

Buona sera,nel 2008 ho acquistato un appartamento in un stabile di nuova costruzione, nell'atto notarile il costruttore ha fatto scrivere che la parte venditrice è esonerata dal pagamento delle spese condominiali sia ordinarie che straordinarie per tutte le unità di sua proprietà fino a quando non saranno vendute.( senza che ci sia un termine)gli immobili sono 29 + i box sono stati venduti circa la metà. Se non li vende, noi dobbiamo pagare a vita anche la sua parte? oppure c'è un termine a tutto questo? Grazie

RISPOSTA

Vi sono due scuole di pensiero in giurisprudenza. C'è una scuola di pensiero minoritaria che fa perno sulla sentenza della corte di appello di Genova n. 728 del 23.08.1996.
Secondo la predetta sentenza, il costruttore non potrebbe esonerarsi dal contribuire al pagamento degli oneri condominiali.
Infatti, il costruttore/venditore, dopo la stipula del primo atto di compravendita – che comporta automaticamente la costituzione del condominio – diventa egli stesso condomino. Ne consegue che egli è tenuto a rispettare il regolamento condominiale, esattamente come gli altri condomini, sia per quanto riguarda l’uso delle parti comuni, sia per la partecipazione alle spese. La partecipazione alle spese, da parte del costruttore, deve avvenire soltanto in base ai millesimi di proprietà, nel rispetto dell'articolo 1118 del codice civile.

Una clausola come quella oggetto della presente consulenza, sarebbe da qualificare come

- vessatoria nei confronti dell'acquirente
- illecita ex articolo 1354 del codice civile, in quanto ai sensi di legge, il costruttore è un condomino come gli altri

Art. 1354 del codice civile. Condizioni illecite o impossibili.

È nullo il contratto al quale è apposta una condizione, sospensiva o risolutiva, contraria a norme imperative, all'ordine pubblico o al buon costume.
La condizione impossibile rende nullo il contratto se è sospensiva; se è risolutiva, si ha come non apposta.
Se la condizione illecita o impossibile è apposta a un patto singolo del contratto, si osservano, riguardo l'efficacia del patto, le disposizioni dei commi precedenti, fermo quanto è disposto dall'articolo 1419.

La giurisprudenza maggioritaria non la pensa come la corte di appello di Genova; in particolare la Cassazione con sentenza n. 395/1993 e n. 49/1992, ritiene la clausola contenuta nell’atto di compravendita, con cui il costruttore si esonera dal pagamento degli oneri condominiali, perfettamente valida ed efficace, secondo la suprema corte di cassazione tale clausole non sarebbe neanche da considerarsi “vessatoria” e, pertanto, non richiederebbe la consueta doppia sottoscrizione da parte dell’acquirente.

Tanto premesso, laddove i condomini decidessero citare in giudizio il venditore per ottenere la declaratoria di invalidità della clausola in questione, essi devono augurarsi che il giudice adito aderisca alla prima scuola di pensiero, quella ca fa capo alla sentenza della corte di appello di Genova, ossia quella minoritaria.

A disposizione per chiarimenti.