Accessione invertita, indennità per l'occupazione , valore della superficie occupata

Il quesito riguarda la determinazione secondo i criteri di legge (art.938del cod civ.),dell'indennità spettante alla parte che ha subito l'illegittima occupazione di mq 275 (suolo agricolo)  per la costruzione di un parcheggio pertinenziale interrato utilizzando la deroga dalla normativa urbanistica consentita dalla L.R. n.19/01 art.6. come determinare il valore del suolo per la determinazione del doppio del valore del terreno stesso e, l'eventuale danno subito ? (esempio di calcolo).

RISPOSTA

L'articolo 938 del codice civile fa riferimento al valore di mercato del suolo, al momento dell'occupazione da parte del costruttore.
Il valore di mercato di un immobile non può essere determinato con precisione, come il valore catastale, pertanto è necessario fare riferimento alle banche dati in possesso delle principali agenzie immobiliari (tecnocasa, toscano immobiliare ...) ovvero alla banca dati messa a disposizione on line, dall'agenzia del territorio. L'indennità sarà calcolata come segue:

valore venale al metro quadro * 275 mq * 2.

Art. 938 del codice civile. Occupazione di porzione di fondo attiguo.

Se nella costruzione di un edificio si occupa in buona fede una porzione del fondo attiguo, e il proprietario di questo non fa opposizione entro tre mesi dal giorno in cui ebbe inizio la costruzione, l'autorità giudiziaria, tenuto conto delle circostanze, può attribuire al costruttore la proprietà dell'edificio e del suolo occupato. Il costruttore è tenuto a pagare al proprietario del suolo il doppio del valore della superficie occupata, oltre il risarcimento dei danni.

Se le parti non troveranno un accordo, quantificando bonariamente l'indennità, il tribunale la calcolerà come sopra indicato.
Ciò detto, secondo la giurisprudenza della cassazione, l'articolo 938 del codice civile si riferisce esclusivamente alla costruzione di un edificio, cioè di una struttura muraria complessa. Secondo la sentenza della cassazione del 10/02/1984 n. 1018, l'articolo non può essere invocata con riguardo ad opere diverse dall'edificio, quali ad esempio un muro di cinta .
Per edificio, secondo la giurisprudenza, si intende un

«complesso strutturale unitario, dal punto di vista funzionale o costruttivo, tale che la parte sconfinante risulti inseparabile senza grave danno all’opera costruita»

E' necessario inoltre, che la costruzione sia iniziata sul suolo del costruttore per poi successivamente estendersi sul suolo attiguo, stante la buona fede del costruttore. Allorquando una parte dell’edificio abbia semplicemente occupato l’intera proprietà altrui attigua l’istituto giuridico dell'accessione invertita non trova applicazione.
Pur non avendo presente la costruzione in questione, mi sembra che l'articolo 938 del codice civile non risulti applicabile. Ti invito pertanto a riflettere sulla presenza dei presupposti per l'applicazione della norma suddetta.
Siamo a disposizione per ulteriori chiarimenti.
Cordiali saluti.