Immobile in comunione occupato da un solo comproprietario quando matura l’indennità

Gentilissimi, ho una questione da porre alla vostra attenzione.
Riguarda un immobile donato da mia madre, del quale detengo 1/5. Altri tre quinti sono di un fratello, mentre un altro 1/5 di una sorella la quale vi abita ed ha anche la residenza da sempre. Mia madre è deceduta nel 2022.
Ho appena ricevuto una raccomandata dal legale di questo fratello comproprietario di 3/5 dell'immobile. Vorrei sapere se il comproprietario dei 3/ 5 può decidere in autonomia per i lavori, nello specifico delle "opere necessarie”.

RISPOSTA

Sì.
Nella comunione ordinaria, a differenza del condominio, non occorre la doppia maggioranza di teste e quote essendo sufficiente la sola maggioranza delle quote.
Ne discende che anche un solo comunista titolare della quota maggioritaria, vincola la minoranza, come specificato dalla corte Suprema di Cassazione, II sezione civile, con ordinanza 25184 pubblicata il 17 settembre 2021.
Attenzione: in caso di lavori di straordinaria amministrazione e in caso di innovazioni, occorre una maggioranza qualificata di almeno 2/3 del valore complessivo delle quote.
Ma in questo caso si tratta semplicemente di lavori necessari di ordinaria manutenzione, quindi tuo fratello ha la maggioranza necessaria delle quote.

Non sono favorevole ai lavori.

RISPOSTA

Se sono lavori di ordinaria manutenzione purtroppo li devi subire, contro la tua volontà, partecipando "pro quota" alle spese.

Può farli eseguire cmq, sebbene vi abiti una sorella.

RISPOSTA

Sì, certo.

In caso affermativo, i lavori e la presenza di operai si configurerebbe come violazione del domicilio?

RISPOSTA

No, perché tuo fratello è comunque comproprietario dell'immobile, quindi ha diritto di avere accesso all'appartamento.

Precedentemente, nel mese di maggio ho ricevuto una prima raccomandata, nella quale si leggeva del protrarsi ingiustificato e illegittimo del godimento esclusivo da parte di questa sorella e chiedeva altresì l'uso del bene secondo criteri di turnazione.

RISPOSTA

Ha ragione: l'uso del bene dovrebbe essere organizzato secondo un sistema di turnazione che rispecchi le quote dei comproprietari.

Poi si parlava di chiedere i frutti civili con interessi dal momento della donazione dell'immobile e infine si chiedeva quali fossero le proprie intenzioni.

RISPOSTA

L'indennità di occupazione esclusiva inizia a maturare soltanto dal momento in cui si manda questa raccomandata con la quale si chiede la turnazione nell'uso del bene, opponendosi appunto all'occupazione esclusiva del singolo comproprietario.
Ecco spiegato il motivo di questa prima raccomandata; iniziare il maturare del diritto all'indennità di occupazione esclusiva, nella misura dei 3/5 del valore di mercato del canone di locazione.

A quel punto scrisse una PEC il mio legale, alla quale non è seguita nessuna risposta che si sviluppava in questo modo: “La mia assistita, rivendica per sé la richiesta di corresponsione della quota di frutti civili corrispondente alla propria porzione dominicale (1/5), con decorrenza dalla data in cui anche a lei, unitamente agli altri comproprietari, è stato opposto il rifiuto al godimento del bene comune”.

RISPOSTA

Il contenuto di questa pec è giuridicamente corretto.

“Con la presente, la sig.ra … rinnova formalmente la propria opposizione al godimento esclusivo del bene da parte della sorella e richiede, la corresponsione in proprio favore della quota di frutti civili commisurata al valore figurativo del canone locativo di mercato, in misura corrispondente alla propria quota di comproprietà (1/5)”.

RISPOSTA

Il diritto alla quota di frutti civili (indennità di occupazione esclusiva) decorre dall'invio di questa pec.

“La sig.ra … manifesta in via gradata la volontà di domandare ed ottenere lo scioglimento della comunione”.

RISPOSTA

Hai diritto di procedere con atto di citazione al tribunale civile ai sensi degli articoli 713 e seguenti del codice civile, per ottenere lo scioglimento della comunione, con liquidazione della tua quota in denaro.

Hai diritto di procedere con atto di citazione al tribunale civile ai sensi degli articoli 713 e seguenti del codice civile, per ottenere lo scioglimento della comunione, con liquidazione della tua quota in denaro./font>

RISPOSTA

Esatto, se il fratello non vuole liquidare la tua quota di 1/5 in denaro (lo stesso in favore dell'altra sorella), diventando l'unico proprietario dell'appartamento, l'immobile sarà venduto a terzi, per ordine del tribunale civile, ed il corrispettivo suddiviso pro quota tra i comproprietari.

“Inoltre, la signora ... attende di essere convocata all’assemblea della comunione, riservandosi in quella sede di rappresentare compiutamente la propria posizione e di assumere le determinazioni di competenza”.
Posso evitare i lavori e chiedere di vendere la mia quota per il valore di mercato?
Saluti

RISPOSTA

Non puoi evitare i lavori, ma puoi chiedere al tribunale civile di sciogliere la comunione tramite vendita dell'immobile a terzi, se il fratello non ha intenzione di liquidare la tua quota di 1/5.
A disposizione per chiarimenti.
Cordiali saluti.

Fonti:

• Art. 713 del codice civile