Locazione commerciale: adeguamento ISTAT con variazione assoluta anche dopo anni di mancata richiesta
Buongiorno.
Nel febbraio 2015 mia madre (usufruttuaria) ha affittato un locale commerciale ad uso negozio. Il contratto prevedeva aumento ISTAT a partire dal sesto anno. Mia madre è deceduta nel 2022 e sino ad oggi non ho mai richiesto aumento ISTAT che avrei potuto chiedere già dal febbraio 2021.
Sono al corrente di non poter richiedere arretrati.
RISPOSTA
Confermo in ragione della natura giuridica dell'adeguamento ISTAT nei contratti di locazione commerciale.
L'articolo 32 della Legge n. 392/1978 prevede che il canone possa essere aggiornato "su richiesta del locatore", pertanto l'espressa richiesta del locatore è una condizione necessaria per il diritto all'adeguamento ISTAT.
L'adeguamento del canone è efficace esclusivamente a partire dal mese successivo a quello durante il quale la richiesta del locatore viene formalmente comunicata al conduttore, senza alcuna efficacia retroattiva. Non è possibile richiedere il pagamento degli arretrati per le annualità in cui l'adeguamento non è stato richiesto dal locatore.
Ma il mio quesito è: posso chiedere adeguamento considerando la variazione ISTAT verificatasi dalla data in cui avrei potuto iniziare a richiedere l' adeguamento?
Grazie
Cordiali saluti
RISPOSTA
Sebbene non sia più possibile recuperare gli arretrati per gli anni pregressi, nel momento in cui comunicherai la tua richiesta di adeguamento ISTAT al conduttore, avrai il diritto di calcolare l'adeguamento sul canone inizialmente pattuito nel 2015, tenendo conto dell'intera variazione ISTAT maturata nell'arco temporale compreso tra la data di inizio del contratto e la data della tua richiesta, quindi oltre dieci anni; si tratta del così detto "criterio della variazione assoluta", enucleato dalla Corte di Cassazione nella sentenza n. 15034 del 2004.
Si deve prendere come base per l'adeguamento sempre il canone iniziale e tenendo conto dell’intera variazione Istat, verificatasi per l’intero periodo tra il momento di determinazione del canone originario ed il momento della richiesta".
Tanto premesso e considerato, attualmente puoi richiedere l'adeguamento ISTAT che si applicherà al canone da te percepito, calcolato sulla variazione percentuale dell'indice FOI (al 75%) maturata dal 2015 fino ad oggi.
A disposizione per chiarimenti.
Cordiali saluti.
