Acquisto immobile a piano terra gravato da servitù volontaria per il passaggio al locale con serbatoi di accumulo acqua con autoclave

Nel giugno 2024 ho acquistato, per le mie vacanze estive, un piccolo appartamento in provincia di Olbia, pur essendo io residente in Pompei in provincia di Napoli. Il cespite è sito al piano terra, e fa parte di un edificio comprendente altre due abitazioni al primo ed al secondo piano, tutte e tre con accesso autonomo tramite due scale indipendenti. Il mio appartamento è dotato di un ampio cortile esclusivo, nel quale è presente un piccolo locale di mia pertinenza, dove trovano posto due serbatoi di accumulo acqua con relativa autoclave che vengono utilizzati in caso di mancanza di acqua corrente nei mesi estivi. Tale locale, di circa mq. 5 non è accatastato perché a causa della sua limitata estensione, non produce reddito. Questi serbatoi vengono però utilizzati solo dai due proprietari ai piani superiori, in quanto io ho un impianto idrico autonomo con contatore personale. Purtroppo è una situazione che ho trovato e che risale al 1997 ed al 1999 quando il proprietario dell’intero fabbricato vendette i due piani superiori e tenne per sé il solo piano terra poi rivenduto a quelli che poi lo hanno venduto a me. Ed è qui che sorgono i problemi. Sono riuscito a recuperare presso l’Archivio notarile gli atti di compravendita degli inquilini del primo e del secondo piano oltre a quello dei miei vecchi proprietari che lo hanno ceduto a me.
In particolare:
· Con atto del 17/12/1997 viene venduto l’appartamento al primo piano nel quale il notaio inserisce la seguente clausola: “LA PARTE VENDITRICE COSTITUISCE A FAVORE DELL’IMMOBILE ALIENATO ED A CARICO DELL’IMMOBILE DI SUA PROPRIETÀ (attualmente il mio al p.t.)……..SERVITÙ PERPETUA DI PASSAGGIO PER L’ACCESSO ALL’AUTOCLAVE DA ESERCITARSI SULLA STRISCIA DI CORTILE ADIACENTE IL VANO SCALA.”
· Con atto del 11/03/1999 viene venduto l’appartamento al secondo piano nel quale il notaio inserisce anche in questo caso la seguente clausola: “LA PARTE VENDITRICE COSTITUISCE A FAVORE DELL’IMMOBILE ALIENATO ED A CARICODELL’IMMOBILE DI SUA PROPRIETÀ (attualmente il mio al p.t.)……..SERVITÙ PERPETUA DI PASSAGGIO PERL’ACCESSO ALL’AUTOCLAVE DA ESERCITARSI SULLA STRISCIA DI CORTILE ADIACENTE ILVANO SCALA.”
Con atto del 18/04/2003 viene venduto l’appartamento al piano terra (quello che attualmente è il mio) nel quale il notaio non inserisce colpevolmente nessuna clausola relativamente alla succitata servitù di passaggio. Errore chiaramente voluto.

RISPOSTA

Immagino che nell'atto di compravendita del 2003, sia presente comunque la clausola “immobile compravenduto nello stato di fatto e di diritto, come visto e conosciuto dall’acquirente”.
In ragione di questa clausola negoziale, il compratore ha inequivocabilmente acquistato un immobile gravato dalla suddetta servitù costituita con le due precedenti compravendite, relative al primo ed al secondo piano.

Vale la pena di segnalare che tutti e tre i contratti sono stati redatti dal medesimo notaio A. Piero di Oristano che oggi non esercita più.

RISPOSTA

Questa circostanza è irrilevante, quanto meno ai fini della presente consulenza.

In data 15/06/2024 il sottoscritto, in comunione dei beni con mia moglie, acquista il più volte citato appartamento con cortile al piano terra, e nell’atto di compravendita non viene assolutamente citata la presenza della servitù proprio perché nell’atto precedente non era segnata tale condizione.

RISPOSTA

Immagino che anche in questo caso sia presente comunque la clausola “immobile compravenduto nello stato di fatto e di diritto, come visto e conosciuto dall’acquirente”.

Questa estate i due proprietari degli appartamenti sovrastanti il mio, con fare autoritario esercitando il loro atto con la suddetta servitù hanno preteso le chiavi di accesso alla mia proprietà per poter gestire, in caso di bisogno, la succitata autoclave. Sottolineo che anche loro ci abitano solo in estate.

RISPOSTA

Non avresti potuto fare diversamente.

Io per quieto vivere e perché amo stare in pace, ho ceduto alla loro richiesta concedendo loro le chiavi del cancello di accesso al mio cortile. In verità questa cosa non mi va giù e vorrei un parere autorevole sulla questione, e come impedire legalmente l’accesso al mio cortile evidenziando quanto segue:
1) Ho appreso da siti legali presenti su internet che ci sono delle limitazioni alle servitù di passaggio, infatti sarebbero esclusi le case, i cortili, ed i giardini in quanto il pregiudizio sarebbe troppo grave.

RISPOSTA

Si tratta dell'ultimo comma dell'articolo 1051 del codice civile, in materia di passaggio coattivo, una norma non inerente alla presente fattispecie.
L'articolo 1051 del codice civile si riferisce alle servitù di passaggio che trovano la loro origine nella legge, in presenza di un fondo intercluso alla via pubblica: “il proprietario, il cui fondo è circondato da fondi altrui, e che non ha uscita sulla via pubblica né può procurarsela senza eccessivo dispendio o disagio, ha diritto di ottenere il passaggio sul fondo vicino per la coltivazione e il conveniente uso del proprio fondo”.
Soltanto in questo caso, “sono esenti da questa servitù le case, i cortili, i giardini e le aie ad esse attinenti”

2) Sarebbe possibile una servitù di passaggio nel cortile di casa solo se volontaria o coattiva perché decisa da un giudice.

RISPOSTA

La servitù di passaggio è legittima in quanto di natura volontaria, ossia costituita con regolare contratto di compravendita.
Non possiamo confondere le norme in materia di servitù coattive previste dalla legge, con tutte le altre servitù volontarie, originate da un contratto o comunque da un accordo negoziale tra privati. Servitù volontaria non significa ovviamente che devi prestare il tuo consenso ai fini dell'esercizio della stessa da parte dei proprietari dei fondi dominanti.
In questo caso non occorre che si pronunci un giudice, non trattandosi di una servitù coattiva prevista direttamente dalla legge.

3)Le servitù di passaggio sono regolate dal codice civile quando il proprietario di un fondo intercluso, può chiedere ed ottenere il passaggio attraverso il fondo servente, ma per raggiungere la pubblica via, non un’autoclave!!!!!!

RISPOSTA

Ma infatti questa è una servitù volontaria originata da un contratto di compravendita.
Quando il fondo è intercluso, ha origine una servitù coattiva prevista direttamente dall'articolo 1051 del codice civile. La servitù coattiva non si applica al cortile nonché al giardino.
Non confondiamo le due differenti tipologie di servitù.

4)In ogni caso le servitù andrebbero adeguatamente ristorate economicamente, sia per il fastidio arrecato al fondo servente, sia per il deprezzamento del valore del fondo stesso, nel mio caso l’appartamento sarebbe fortemente deprezzato da questa soccombenza di passaggio!!!

RISPOSTA

L'indennità di cui all'articolo 1053 del codice civile, si applica soltanto in caso di servitù coattiva per fondo intercluso rispetto alla via pubblica.
Trattandosi di una servitù volontaria originata non dalla legge, ma da un accordo negoziale tra privati, non hai diritto ad alcuna indennità.

In effetti il legislatore ha voluto salvaguardare l’accesso alla pubblica via nel caso di un fondo totalmente intercluso, e quindi presumo che il mio caso non rientri nella casistica di “Fondo intercluso”.

RISPOSTA

Esatto, il diritto all'indennità nasce soltanto in caso di servitù coattiva.
La servitù coattiva nasce soltanto in caso di fondo intercluso.
In questo caso, si tratta di una servitù volontariamente costituita con atto di compravendita.

Alla luce di queste considerazioni attendo un vostro parere e se fosse a me favorevole, vorrei sapere se potete interessarvi ad inviare una raccomandata R/R alle parti, con tutta la spiegazione legislativa del caso.

RISPOSTA

Purtroppo le norme che hai citato fanno riferimento alle servitù coattive in presenza di un fondo intercluso privo di accesso alla via pubblica.
Siccome in questo caso si tratta di una servitù volontaria, originata da un accordo tra le parti, sei tenuto a sopportare questo gravame, essendo subentrato al tuo dante causa, il quale è subentrato a sua volta nella posizione giuridica di colui che ha volontariamente costituito le servitù volontarie.

In modo tale che io possa riacquistare il mio diritto di inviolabilità della proprietà privata impedendo l’accesso ad estranei e ad eliminare anche i serbatoi così da poter sfruttare quel piccolo locale deposito per le mie necessità personali.

RISPOSTA

Mi dispiace, ma sei obbligato a sopportare questo gravame, poiché non si tratta di servitù coattiva, ma di una servitù volontaria.
A disposizione per chiarimenti.
Cordiali saluti.

Fonti:

• Art. 1051 e 1053 del codice civile