Comproprietà immobiliare: diritti della maggioranza e soluzioni in caso di disaccordo

Buongiorno, sono comproprietario di un immobile (25% io, 50% mia madre, 25% la vedova di mio padre, scomparso 2 anni fa).

RISPOSTA

Immagino che questa comproprietà abbia avuto un'origine successoria, alla morte di tuo padre. Probabilmente questo immobile era di proprietà di tuo padre oppure in comproprietà tra tuo padre e tua madre (50 e 50), poi al momento del decesso di tuo padre siete diventati comproprietari anche tu e la vedova di tuo padre.

Io e mia madre vorremmo vendere l'immobile ma, prima di venderlo, sono necessari dei lavori sui quali la vedova di mio padre non è d'accordo. Senza i lavori l'immobile è vendibile ma ad un prezzo molto inferiore.

RISPOSTA

Avete la maggioranza qualificata del 75%, quindi potete imporre la vostra volontà alla vedova di vostro padre.
L'articolo 1108, I e II comma, del codice civile prevede quanto segue: "con deliberazione della maggioranza dei partecipanti che rappresenti almeno due terzi del valore complessivo della cosa comune, si possono disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento della cosa o a renderne più comodo o redditizio il godimento, purché' esse non pregiudichino il godimento di alcuno dei partecipanti e non importino una spesa eccessivamente gravosa. Nello stesso modo si possono compiere gli altri atti eccedenti l'ordinaria amministrazione, sempre che non risultino pregiudizievoli all'interesse di alcuno dei partecipanti”.
Convocate l'assemblea dei comunisti con raccomandata oppure pec e verbalizzate la volontà dei comunisti al 75%, di effettuare questi lavori di miglioramento.
Questo verbale dell'assemblea di comunione sarà un valido titolo per obbligare la minoranza alla partecipazione pro quota alla spesa ordinaria o straordinaria.
Anche la vedova di vostro padre dovrà essere convocata e la seduta sarà valida anche in sua assenza (se regolarmente convocata in assemblea).

A breve farò un'offerta alla vedova di mio padre per acquistare la sua quota e, successivamente, fare i lavori e vendere l'immobile.
Se non riuscissimo a trovare un accordo sull'acquisto della sua quota, cosa posso fare?
In una precedente richiesta che vi avevo fatto, se non erro avevate citato l'articolo 713 del codice civile.

RISPOSTA

Sì, certo, ciascun comproprietario può procedere con atto di citazione al tribunale civile, chiedendo lo scioglimento della comunione immobiliare.
Il Giudice nominerà un CTU (consulente tecnico d'ufficio) per la valutazione del valore commerciale della quota del 25% e quindi la mamma diventerà unica proprietaria dell'immobile, essendo al momento la comunista di maggioranza.
Oppure dapprima la mamma cederà la sua quota del 50% in tuo favore e poi il nuovo comunista di maggioranza acquisterà, a seguito di una sentenza del tribunale civile, anche la quota della vedova di tuo padre.
È ovvio che dovreste sopportare le spese legali di una causa civile (onorario avvocato, spese per consulente tecnico d'ufficio, spese per consulenti tecnici di parte, contributo unificato etc etc).

Avrei bisogno di vendere l'immobile e, nel peggiore dei casi, sono disposto anche a sostenere delle spese legali. A quanto potrebbero ammontare tali spese, più o meno?
Grazie mille

RISPOSTA

Se applichiamo le tabelle forensi in ragione dei valori medi, circa 15.000 euro per l'avvocato ed altri complessivi 15.000 euro per il CTU e per il tuo consulente tecnico di parte (CTP); diciamo che devi mettere in preventivo una spesa legale complessiva di 30.000 euro.
Ma perché non costringere la vedova di tuo padre a cedervi la sua quota immobiliare del 25%, convocando l'assemblea dei comunisti per approvare questi lavori?
Avete la maggioranza del 75%, potete fare il bello ed il cattivo tempo!
La vedova di vostro padre, pur di non sostenere questa spesa pro quota per lavori ordinari/straordinari sull'immobile, vi svenderà la sua quota del 25% …
Avete il coltello dalla parte del manico, perché affrontare una causa civile lunga e costosa?!
A disposizione per chiarimenti.
Cordiali saluti.

Fonti:

• Art. 713, 1108 del codice civile