Proprietaria di casa non restituisce deposito cauzionale ai conduttori al termine della locazione
Salve, vorrei recuperare il deposito cauzionale e una certa somma inerente a bollette di un affitto concluso circa un anno fa. Inizialmente la proprietaria sembrava disponibile a tutto, tra cui la voltura a suo nome delle utenze, valutare danni/cauzione, per poi prima "minacciarci" e poi completamente sparire. Abbiamo tentato sia con pec che raccomandate di messa in mora per avere una qualsiasi risposta, ma nulla. Oltre a questo, mi è parso di capire che lei ha registrato la fine del contratto nel sito dell'agenzia delle entrate tre mesi prima dell’effettivo, perciò ci sono in dubbio pure 3 mensilità. Se necessario, ho i documenti di tutto, dal contratto ai singoli messaggi.
Procedo per punti per dare un po' di ordine e specifico che siamo tutti e tre i ragazzi a richiedere la consulenza, ma ad occuparmene solamente io.
- Appartamento in affitto a tre studenti, tra cui io, abbiamo versato in entrata un totale di 1.760,00 euro, ovvero due mensilità, ad ottobre 2022.
RISPOSTA
Si tratta della garanzia prevista dall'articolo 21 del contratto di locazione.
- *ottobre 2023* circa, uno dei ragazzi lascia l'appartamento e subentra un altro, nessun problema se non che nel sito dell'agenzia delle entrate ad oggi risulta solamente il primo ragazzo, ovvero quello uscente.
RISPOSTA
Il ragazzo uscente non ha operato correttamente.
Avrebbe dovuto comunicare il recesso dal contratto con tre mesi di preavviso, come previsto dall'articolo 9 del contratto di locazione.
Successivamente al suo recesso, si doveva stipulare un nuovo contratto di locazione tra la proprietaria ed i tre conduttori (di cui uno nuovo, rispetto ai tre precedenti).
- *luglio 2024*, due di noi dovevamo andare via, prima abbiamo provato con il subentro che è stato ostacolato in tutti i modi sia dall'agenzia immobiliare sia dalla proprietaria alla fine, rifiutandolo il giorno stesso della firma del suddetto.
RISPOSTA
Non si può fare il subentro, perché il contratto non lo prevede.
Chi lascia l'immobile deve comunicare il recesso con un preavviso di tre mesi.
Il recesso può riguardare anche il singolo conduttore; il contratto proseguirà con gli altri due, fino a quando non sarà firmato un altro contratto di locazione, per includere il nuovo terzo inquilino.
Quando si aggiunge il nuovo conduttore, la proprietaria ed i tre conduttori firmano un nuovo contratto di locazione.
- *30 luglio 2024*, tutti e tre noi inquilini inoltriamo la pec per il recesso con i tre mesi di anticipo, quindi termine del contratto 30 ottobre 2024; nel sito dell'agenzia delle entrate risulta terminato il 31/07/2024
RISPOSTA
La proprietaria ha incassato tre mensilità di locazione in nero, potete denunciarla per questo all'agenzia delle entrate oppure alla guardia di finanza.
- *30 ottobre 2024*, riconsegniamo l'appartamento in assenza della proprietaria in quanto "indisponibile", quindi procediamo con video dell'intero appartamento, lasciamo le chiavi dentro e fine.
RISPOSTA
Avresti dovuto comunicare la cessazione del contratto di locazione agli enti fornitori di luce e gas, in modo da cancellare l'utenza fino ad allora a tuo nome.
- *Discorso bollette*, io avevo a mio nome luce e gas, in accordo con la proprietaria, credendo alla sua buona fede, poco dopo la nostra uscita avrebbe fatto la voltura a nome suo, cosa non fatta per mesi finchè, non pagando, gli hanno staccato tutto e ha dovuto riallacciare il tutto; avevo provato a staccare il tutto prima di arrivare a questo, però sarebbe dovuto venire un tecnico a "staccare", cosa ormai impossibile non abitando più là.
Stesso discorso con l'acqua, che aveva un altro dei ragazzi, Quindi mi ritrovo ora con circa 335,00 euro di utenze da pagare, oltre a sicuramente qualche aumento per il ritardo, e circa 104,00 euro dell'acqua dell'altro ragazzo, già pagata però.
RISPOSTA
Spetta all'intestataria dell'utenza, comunicare la cessazione del contratto di locazione al fornitore di acqua, luce e gas.
Si tratta di una vostra dimenticanza.
Ad ogni modo, se questi consumi sono successivi alla cessazione del contratto di locazione, dopo che avrete pagato le bollette, avrete diritto di chiedere il rimborso delle somme versate alla proprietaria, con l'azione di ingiustificato arricchimento di cui all'articolo 2041 del codice civile, esercitabile tramite ricorso al giudice di pace: “Chi, senza una giusta causa, si è arricchito a danno di un'altra persona è tenuto, nei limiti dell'arricchimento, a indennizzare quest'ultima della correlativa diminuzione patrimoniale”
- Da novembre in poi abbiamo più volte a ricontattarla per sapere della cauzione e utenze, a volte ignorati, altre affermava di aver distrutto l'appartamento seguito da corredo fotografico composto al 99% di polvere e sporcizia, qualcosa dimenticato nel congelatore e componenti mancanti, dimenticandosi che si è prima allagato l'appartamento e in seguito l'intero condominio e lei stessa con il marito ed il mio aiuto abbiamo buttato molte cose.
RISPOSTA
Mi sembra di capire che la proprietaria afferma che l'appartamento risulta distrutto dai conduttori. Peggio per lei che non si è resa disponibile al momento della consegna delle chiavi del 30 ottobre 2024. Avrebbe dovuto contestare questa presunta distruzione, al momento della consegna delle chiavi.
Il suo corredo fotografico potrebbe essere stato fatto quando l'appartamento era nella sua disponibilità oppure già a disposizione dei nuovi conduttori, quindi non fa prova di nulla …
- Non ho direttamente le pec e le raccomandate di diffida e messa in mora in quanto se n'è occupato l'avvocato di uno degli altri ragazzi, che però non ho capito il perché si è ritirato poi. Posso comunque provare ad averle.
RISPOSTA
Non occorrono.
Dovete procedere tramite avvocato per ottenere il rimborso del deposito cauzionale e la restituzione delle bollette imputabili ad un arco temporale successivo alla cessazione del contratto di locazione.
Denunziate la proprietaria per le tre mensilità incassate in nero, avendo dichiarato il falso all'agenzia delle entrate, ossia che la locazione è cessata a fine luglio anziché a fine ottobre; possiamo definrla una furbata molto meschina …
- *Discorso minacce*, non so definire se siano esattamente minacce, però più volte è capitato che usava la sua posizione di proprietaria e la sua professione di avvocato per "farci stare zitti" come dire o comunque sottolineava la sua posizione di potere nei nostri confronti. Più che altro tutta questa storia mi ha creato personalmente tanti problemi a livello emotivo, stress e quant'altro che possono sembrare nulla, ma mi ritrovavo già in una situazione di depressione certificata oltre ad aver dovuto intensificare le visite dallo psicologo. Questa cosa però la terrei in secondo piano, l'obiettivo primario e riavere tutta la somma di soldi.
RISPOSTA
Con tutto il rispetto e la delicatezza, non ci sono i presupposti per chiedere anche un risarcimento per il danno alla salute causato dalla proprietaria di casa.
Si rischia di compromettere il buon esito del processo che andrete ad instaurare dinanzi al giudice di pace di Bologna, per la restituzione del deposito cauzionale e per le bollette da rimborsare a seguito dell'azione di ingiustificato arricchimento.
- *Allegati*, io ho a disposizione contratto e certificato di termine del contratto dall'agenzia delle entrate; vari messaggi che al momento credo non necessari, però mi faccia sapere se utili, sono abbastanza foto. Ho il corredo fotografico prima dell'entrata nell'appartamento che però non è datato ed ho avuto motivo di credere che fossero foto fatte ancor prima che l'appartamento venisse messo in affitto in linea generale, cioè prima ancora degli affitti rispetto al nostro; provai a chiedere le foto datate all'agenzia immobiliare, strano caso, non si sono resi disponibili. Ovviamente ho anche i video di quando abbiamo lasciato l'appartamento.
RISPOSTA
Questa documentazione sarà allegata al ricorso al giudice di pace di Bologna.
- *Altre informazioni*.
- Quando il subentro non si è più fatto, la proprietaria ci propose telefonicamente di fare un subaffitto per i mesi restanti anche se contro il nostro contratto, perciò chiesi comunque di ufficializzarlo con qualche scrittura privata o non so, al suo rifiuto abbiamo semplicemente ospitato i ragazzi del subentro in quanto avevano necessità e noi ci eravamo comunque trasferiti.
- Non so se è utile a qualcosa, ma l'appartamento è stato sprovvisto di caldaia per diverso tempo in quanto in seguito ad un intervento di un tecnico per il controllo fumi, ha espressamente dichiarato che la suddetta caldaia era da cambiare già da tempo in quanto ormai fatta e finita avendo oltre 20 anni; inoltre per diversi mesi è stato sprovvisto anche di lavatrice, anch'essa con una certa età.
- La proprietaria lamentava anche la mancata manutenzione degli impianti, cosa che nel primo anno si occupò il ragazzo poi andatosene, e nel secondo per la caldaia era impossibile e condizionatori sarebbe stato più tardi.
- Aggiungo inoltre che il corredo dei danni è arrivato poco dopo una settimana e che è stato quasi subito riaffittato, cosa da cui derivano i consumi e costi delle bollette-
RISPOSTA
Se l'appartamento è stato subito riaffittato, evidentemente la casa non è stata distrutta contrariamente a quanto affermato informalmente dalla proprietaria.
Tutte le altre circostanze sono irrilevanti ai fini del ricorso al giudice di pace.
Dovete chiedere il deposito cauzionale ed il rimborso delle bollette per consumi dei conduttori entrati nell'appartamento a novembre del 2024. Limitatevi a queste richieste, così vincerete la causa al 100% con condanna alle spese legali a carico della proprietaria.
A disposizione per chiarimenti.
Cordiali saluti.
Fonti:
- Art. 2041 del codice civile
