Indennità di occupazione esclusiva appartamento in comproprietà

Buongiorno, gradirei una Vs consulenza per un problema di conduzione immobiliare tra fratelli e problematiche condominiali. Spiego brevemente di cosa ho bisogno:
Da 15 anni circa mia sorella occupa gratuitamente un immobile che è anche di mia proprietà per 500/1000.

RISPOSTA

Immagino che questa occupazione esclusiva non sia mai stata formalizzata in nessuna scrittura privata. Immagino inoltre che tu non abbia mai reclamato le chiavi dell'immobile, né abbia mai richiesto ufficialmente l'indennità di occupazione esclusiva dell'immobile. Lasciami ipotizzare l'ultima circostanza: l'immobile deriva da una successione ereditaria.

Per questo periodo Lei si è sobbarcata oltre le spese condominiali sia ordinarie che straordinarie, anche l'IMU comunale che dovevo pagare io come 2^ casa.

RISPOSTA

L'Imu è un'imposta dovuta sulla proprietà, pertanto a prescindere dalla disponibilità dell'immobile, avresti dovuto pagare la tua quota.
Non a caso tua sorella ha pagato la tua quota IMU con una delega bancaria che riportava il tuo codice fiscale, non il suo …

L'ammontare di questa imposta divisa in 2 rate è di circa 800 €.

RISPOSTA

Dovremmo anche capire come è stato effettuato il pagamento.
Se tua sorella ha pagato la tua IMU in contanti, non è in grado di dimostrare di avere effettuato il pagamento.
È andata in banca con 8 banconote da 50 euro, con il tuo modello F24 riportante il tuo codice fiscale, ed ha effettuato il pagamento dell'acconto e del saldo IMU.
Sarebbe impossibile dimostrare che ha pagato l'IMU al posto tuo!
Se invece l'ha pagata con il suo postamat – bancomat, sarà invece in grado di dimostrare di avere pagato al posto tuo.

L'ultima assemblea condominiale ha deliberato spese straordinarie, ai sensi dell'articolo 1136 IV comma del codice civile che comprendono il rifacimento dell'intero fabbricato.

RISPOSTA

Sono spese che riguardano la proprietà dell'immobile.
Anche se ci fosse un usufruttuario, queste spese sarebbero a carico del nudo proprietario e questa circostanza dovrebbe farci riflettere …

Mia sorella ha deciso di non pagare più l'imposta comunale, che quindi dovrò pagare io. La mia preoccupazione è che Lei possa chiedermi anche il rimborso delle spese condominiali dei lavori approvati.
Cosa mi consigliate di fare?
Grazie mille

RISPOSTA

È molto probabile che tua sorella ti chieda il 50% delle spese condominiali per lavori straordinari già deliberati.
Giuridicamente avrebbe perfettamente ragione …
Ma allora se proprio dobbiamo fare un discorso giuridico, tu le chiederai l'indennità di occupazione esclusiva pari al 50% di un canone di locazione.
L'indennità di occupazione esclusiva può essere pretesa soltanto dal momento in cui viene richiesta ufficialmente all'occupante e quindi non può essere richiesta per il pregresso.
A proposito dell'indennità di occupazione esclusiva, possiamo citare la massima della recedente ordinanza della Cassazione civile Sez. II n. 6513 del 11 marzo 2025:
“In tema di comunione, il comproprietario che utilizza in via esclusiva un immobile di media entità come abitazione è tenuto a corrispondere agli altri comproprietari un'indennità di occupazione commisurata alla fruttificazione del bene, calcolata in base alle rispettive quote di proprietà. Tale obbligo sorge dal momento in cui gli altri comproprietari manifestano inequivocabilmente la volontà di esercitare il proprio diritto di comproprietà mediante formale comunicazione, non essendo sufficiente un comportamento concludente anteriore. In assenza di specifiche e diverse utilizzazioni o destinazioni del bene, il valore locativo mensile dell'immobile, come determinato da consulenza tecnica, costituisce l'unico parametro oggettivo per quantificare i frutti civili ricavabili, che dovranno essere ripartiti tra i comproprietari in proporzione alle rispettive quote, previa detrazione della quota spettante al comproprietario occupante”.
A disposizione per chiarimenti.
Cordiali saluti.

Fonti:

• Art. 1136 del codice civile