Approvare a maggioranza un regolamento per il godimento della casa ereditata in comproprietà

Ho ereditato una casa al mare per 1/3 insieme alle mie due sorelle.

RISPOSTA

Vediamo se ho compreso bene il quadro fattuale della presente consulenza.
Successione per legge, in assenza di testamento, da parte di un genitori; gli eredi sono tre sorelle, ciascuna per la quota indivisa di 1/3.
In riferimento all'utilizzo dell'immobile, si applica l'articolo 1102 del codice civile: “Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa”.
Ciascun comproprietario può avere accesso all'immobile ed utilizzarlo in qualunque momento dell'anno, con l'unico limite del medesimo diritto esercitabile anche dagli altri comproprietari.

Quest’anno a giugno inoltrato mi hanno imposto un periodo di utilizzo a luglio nonostante sapessero che non potevo fruirne e sostengono di poter decidere a maggioranza la turnazione della casa.

RISPOSTA

Assolutamente no!
Con la maggioranza dei comunisti, si devono prendere le decisioni relative all'amministrazione della cosa comune, come gli atti di ordinaria amministrazione che hanno lo scopo di conservare o migliorare l'immobile. È previsto dall'articolo 1105 comma II del codice civile: Per gli atti di ordinaria amministrazione le deliberazioni della maggioranza dei partecipanti, calcolata secondo il valore delle loro quote, sono obbligatorie per la minoranza dissenziente”.
Ai sensi dell'articolo 1108 del codice civile, Con deliberazione della maggioranza dei partecipanti che rappresenti almeno due terzi del valore complessivo della cosa comune, si possono disporre tutte le innovazioni e gli atti eccedenti l'ordinaria amministrazione.
L'articolo 1106 comma I del codice civile, prevede che “con la maggioranza prevista per gli atti di ordinaria amministrazione, può essere formato un regolamento per l'ordinaria amministrazione e per il miglior godimento della cosa comune”.
Le comproprietarie potrebbero approvare a maggioranza un regolamento che disciplina il godimento della cosa comune.
Facciamo un esempio: il regolamento prevede una turnazione triennale, per cui nel corso di un triennio ciascuna sorella occuperà l'immobile nel mese di giugno (primo anno), poi nel mese di luglio (secondo anno) ed infine nel mese di agosto (terzo anno).
Il regolamento della comunione, per essere considerato tale da un punto di vista giuridico, deve prevedere criteri astratti e generici per il godimento dell'immobile in comunione.
Diversamente, potrebbe essere impugnato al tribunale civile, entro 30 giorni, dal condomino dissenziente, ai sensi dell'articolo 1107 del codice civile.
Siccome al momento un regolamento per il godimento dell'immobile non è stato approvato, si applica la regola generale: ciascun comproprietario può avere accesso all'immobile ed utilizzarlo in qualunque momento dell'anno, con l'unico limite del medesimo diritto esercitabile anche dagli altri comproprietari. La regola generale può essere derogata soltanto all'unanimità.

Sono di convinte inoltre che avendo ereditato 3 immobili in totale, sebbene in comuni diversi, ad agosto erano in diritto di impormi l’uso di uno di degli altri due che però non sono in località marina ma anzi distano dal mare 10-15 km.

RISPOSTA

Le alternative sono due:
1)approvare un regolamento con criteri generici ed astratti, valido ed applicabile a tempo indeterminato (un regolamento che proponga una rotazione degli appartamento nel corso di un triennio anziché di un quadriennio);
2)derogare alla regola generale dell'articolo 1102 del codice civile all'unanimità.
La maggioranza non può imporsi di volta in volta, a seconda delle convenienze, per penalizzare un singolo comunista.

Io sostengo che la turnazione deve essere stabilita all’unanimità e che andrebbe anche formalizzata mediante un regolamento scritto.

RISPOSTA

Il regolamento scritto deve essere approvato anche con maggioranza dei comunisti, ma non può prevedere norme del tipo “di anno in anno, a seconda della convenienza, la maggioranza dei comunisti deciderà chi deve occupare l'immobile distante 15 Km dal mare …”.
Questo si chiama mero arbitrio, mentre il regolamento è un insieme di criteri generali ed astratti che prescindono dalla convenienze dei singoli comunisti che cambiano di anno in anno.
Se non c'è un regolamento, tutti possono occupare tutto, con l'unico limite del medesimo diritto dell'altro comproprietario, in ossequio all'articolo 1102 I comma del codice civile.
Al principio giuridico dell'articolo 1102 I comma del codice civile si può derogare soltanto all'unanimità.

Chi ha ragione? Faccio presente che loro due hanno usato la casa al mare nei periodi di loro scelta lasciando la casa vuota in quello che ritenevano dovesse toccare a me. Grazie

RISPOSTA

Hai ragione tu; serve un regolamento della comunione perché il migliore godimento della cosa comune deve essere disciplinato da un regolamento approvato a maggioranza dei comunisti, come previsto dall'articolo 1106 comma I del codice civile.
"Regolamento" significa criteri generali ed astratti applicabili anche in futuro; demandare qualsiasi decisione sul godimento del bene in comunione, alla convenienza delle maggioranze che si formeranno di volta in volta negli anni a venire, non è una norma regolamentare, ma un mero arbitrio a danno della comunista che si ritroverà in minoranza.
A disposizione per chiarimenti.
Cordiali saluti.

Fonti:

• Art. 1102, 1106, 1105, 1007, 1108 del codice civile