Il termine essenziale per la stipula del rogito di compravendita immobile

Buonasera,
In data 11/09/2024 la mia proposta d'acquisto viene accettata dal venditore; la stessa contiene la subordinazione al mutuo entro il 11/12/2024. Il mutuo viene accettato e verso la caparra confirmatoria di 5.000 € e l'acconto (seconda caparra) di 10.000 €. Il preliminare prevedeva che il rogito fosse stato stipulato entro e non oltre il 30/01/2025, senza altre specificazioni; in data 20/01/2025 viene il perito, il quale però non reputa sufficienti i documenti consegnati dall'agenzia; tutta la documentazione a corredo viene ricevuta il 29/01/2025. Nel frattempo, in data 23/01/2025, l'agenza invia una mail a me ed al venditore che il rogito, precedentemente fissato per il 28/01/2025, sarebbe slittato in attesa di emissione delibera di mutuo.
Il 05/02/2025 mi chiama il venditore dell'immobile che mi propone, bonariamente, di congelare la situazione, poiché lo stesso nel frattempo ha qualche problema con il suo venditore, che l'ha diffidato perché non ha fatto rogito con lui il 31/01/2025 (lui vendeva a me ed acquistava in pratica); formalizziamo questa intesa telefonica con delle mail tra noi, dove lui mi dice che vuole congelare la situazione per trovare un accordo entro fine febbraio, io rispondo che accetto e lui mi dà conferma che ci incontreremo.
Il 10/02/2025 ricevo l'ok dalla banca e comunico al venditore che dal 24/02/2025 posso andare rogito; il 12/02/2025 gli invio la conferma scritta della banca, che contiene le tempistiche da rispettare per fissare il rogito, ribadendo che rimango in attesa di una sua conferma per il rogito sulla data. Lui al momento è impegnato a risolvere con il suo venditore ed io sarei un attimo in ansia. Il termine scritto sul preliminare in quella maniera, mi confermate non essere essenziale?

RISPOSTA

Non si tratta di un termine essenziale, ai sensi dell'articolo 1457 del codice civile; il termine è essenziale quando la prestazione perde qualsiasi utilità per la controparte se viene eseguita oltre il termine stesso.
Ad esempio, acquisto abito da sposa, termine essenziale la data della celebrazione del matrimonio.
Quand'anche si trattasse di termine essenziale, sempre ai sensi dell'articolo 1457 I comma del codice civile, la tua controparte contrattuale se avesse voluto esigerne l'esecuzione nonostante la scadenza del termine, avrebbe dovuto “darne notizia all'altra parte entro tre giorni”.
La controparte non soltanto non ti ha notiziato nei 3 giorni successivi alla scadenza dello scorso 30 gennaio, ma avete stipulato un accordo di sospensione del termine per la stipula del rogito di compravendita, tramite scambio di email.

Questa intesa bonaria tra me e lui e le mie successive comunicazioni di disponibilità al rogito, inoltre, mi mettono in una posizione di tranquillità.

RISPOSTA

Assolutamente sì.

Nessuno di noi due vuole controversie legali, poiché è palese la buona volontà di entrambi, ma sarebbe interessante capire cosa potrebbe eventualmente mettere in difficoltà se lui, ricevendo un riscontro negativo sulla sua vicenda, decidesse di rivalersi su di me perché entro la data del 30/01/2025 non siamo andati a rogito.
Grazie
Cordiali saluti

RISPOSTA

Siccome entro la data del 30 gennaio 2025, non avete perfezionato il rogito sulla base di un accordo di sospensione del termine inizialmente stabilito, nell'interessi di entrambe le parti contrattuali, escludo che possa sorgere un contenzioso tra di voi, nel caso in cui la controparte dovesse ricevere un riscontro negativo sulla sua vicenda.
Il termine è stato sospeso sulla base di una valutazione condivisa e consensuale tra il venditore e l'acquirente.
A disposizione per chiarimenti.
Cordiali saluti.

Fonti:

• Art. 1457 del codice civile