Preliminare di vendita terreno ereditato con ditta di costruzione

Ho ereditato un terreno assieme ai miei due nipoti, figli della mia defunta sorella.
Il terreno è eredità di mio fratello, defunto l'anno scorso.
Per questo terreno c'è già un compratore, una ditta di costruzione con cui è stato firmato un contratto preliminare di vendita.

RISPOSTA

Immagino che il preliminare di vendita sia stato firmato da tutti i comproprietari del terreno, ossia tu, insieme ai tuoi due nipoti, coeredi per rappresentazione in ragione di tua sorella premorta.

Sia io che i miei nipoti abbiamo ricevuto una caparra confirmatoria, ai sensi dell'articolo 1385 del codice civile. La ditta vorrebbe poter depositare in attesa della compravendita (che si farà il 31 maggio) la pratica edilizia. Questa disponibilità è stata resa anche nel preliminare. Mi si dice che l'autorizzazione a presentare questa pratica edilizia deve essere rilasciata a uno dei comproprietari da parte di tutti gli altri perché la titolarità del bene è ancora dei eredi.

RISPOSTA

E' vero, in questo momento siete ancora proprietari del terreno, in quanto a seguito della firma del preliminare di vendita, è sorta esclusivamente un'obbligazione di stipulare il contratto definitivo, in ragione del quale sarà trasferita la proprietà dell'immobile.

Mi viene allora inviato un documento titolato "Dichiarazione di Assenso Dei Terzi Titolari di Altri Diritti Reali". Mi dicono che gli altri eredi sono disposti a firmare i documenti necessari per agevolare la ditta.

RISPOSTA

Sì, devi firmare questa dichiarazione, in quanto al momento sei ancora titolare di un diritto reale sul terreno, in qualità di comproprietaria.

Questo documento Dichiarazione di Assenso autorizza un erede, mio nipote a presentare la pratica edilizia relativa al terreno.

RISPOSTA

Confermo

Vorrei sapere se questo è legale e perché mio nipote deve presentare la pratica edilizia.

RISPOSTA

In ragione di un vostro accordo interno tra coeredi …
Per carità, potresti presentarla anche tu, in tal caso sarebbe il nipote a firmarti questa dichiarazione di assenso.

Nel documento figura soltanto lui con i suoi dati, no la ditta che deve comprare il terreno e costruire.

RISPOSTA

E' normale perché al momento la ditta non è ancora titolare di un diritto reale sul terreno.
Diventerà titolare di diritto reale sul terreno, soltanto dopo il contratto definitivo di compravendita. Con il preliminare non si trasferisce il diritto reale, ossia il diritto di proprietà sul bene immobile.

Volevo sapere se permettendo alla ditta di presentare un progetto edilizio e poi installare sul terreno dei cartelli pubblicitari della futura nuova costruzione essi potrebbero usufruire del diritto di superficie, cioè usare un terreno altrui (in questo caso per metà mio) per iniziare la costruzione impedendomi così di vendere, anche se io non ho firmato un contratto per cui acconsento a lasciare l'uso del terreno. Non abito vicino a questo terreno, che è dotato di cancello.
Grazie.

RISPOSTA

No, perché anche il diritto di superficie dovrebbe essere costituito con un atto di vendita appunto, del solo diritto di superficie.
Il diritto di superficie non può costituirsi con un semplice permesso ...
Cordiali saluti.

Fonti:

• Art. 1385 del codice civile