Lavori di manutenzione villetta sul mare abusiva e non sanabile in comunione





Piccola villetta sul mare abusiva e non sanabile perché troppo vicina alla costa.

RISPOSTA

Non essendo sanabile, non potrebbe essere oggetto di un contratto di compravendita immobiliare, in quanto il notaio non procederebbe mai con il rogito.



Alla morte di mia madre abbiamo ereditato le quote di proprietà in questo modo. Coniuge 66,67%, noi 4 Figli 8,33 ciascuno. I rapporti sono altamente conflittuali con due dei fratelli.

RISPOSTA

Ad ogni modo, la maggioranza delle teste e delle quote è favorevole alla manutenzione ordinaria dell'immobile, affinché lo stesso non rappresenti un pericolo per gli abitanti ma anche per i passanti. Dobbiamo fare riferimento all'articolo 1105 del codice civile, norma dettata in materia di amministrazione della comunione immobiliare:
“Tutti i partecipanti hanno diritto di concorrere nell'amministrazione della cosa comune. Per gli atti di ordinaria amministrazione le deliberazioni della maggioranza dei partecipanti, calcolata secondo il valore delle loro quote, sono obbligatorie per la minoranza dissenziente. Per la validità delle deliberazioni della maggioranza si richiede che tutti i partecipanti siano stati preventivamente informati dell'oggetto della deliberazione.
Se non si prendono i provvedimenti necessari per l'amministrazione della cosa comune o non si forma una maggioranza, ovvero, se la deliberazione adottata non viene eseguita, ciascun partecipante può ricorrere all'autorità giudiziaria. Questa provvede in camera di consiglio e può anche nominare un amministratore”



Con le loro piccole quote hanno ostacolato qualsiasi iniziativa di ristrutturazione e in sei anni la villetta è pericolante.

RISPOSTA

Non hanno la maggioranza per ostacolare la manutenzione ordinaria dell'immobile.
Anzi, il padre insieme a due figli hanno la maggioranza dei 2/3 utile per approvare anche le opere di manutenzione straordinaria e le innovazioni, ai sensi dell'articolo 1108 del codice civile.
Art. 1108 del codice civile. (Innovazioni e altri atti eccedenti l'ordinaria amministrazione). Con deliberazione della maggioranza dei partecipanti che rappresenti almeno due terzi del valore complessivo della cosa comune, si possono disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento della cosa o a renderne più comodo o redditizio il godimento, purché' esse non pregiudichino il godimento di alcuno dei partecipanti e non importino una spesa eccessivamente gravosa. Nello stesso modo si possono compiere gli altri atti eccedenti l'ordinaria amministrazione, sempre che non risultino pregiudizievoli all'interesse di alcuno dei partecipanti.



Io, mio padre 80 enne, e una sorella vorremmo uscire dalla proprietà.
Grazie mille per l'aiuto

RISPOSTA

Uscire dalla società significa vendere a qualcuno le quote immobiliari di un bene immobile che non potrebbe essere ceduto, essendo abusivo.
Convocate tramite raccomandata a/r un'assemblea dei comunisti, indicando nell'ordine del giorno l'approvazione dei lavori di manutenzione ordinaria.
La convocazione dell'assemblea sarà firmata dal padre, in quanto comunista di maggioranza ed inviata a tutti i comproprietari.
Anche se i due fratelli reticenti non si presenteranno all'assemblea, verbalizzerete la vostra decisione, con le maggioranze necessarie previste dal codice civile e pertanto, anche i comunisti contrari oppure assenti saranno obbligati alla partecipazione “pro quota” delle relative spese. … e se non parteciperanno, saranno citati in giudizio con ricorso per decreto ingiuntivo al tribunale civile!
A disposizione per chiarimenti.
Cordiali saluti.

Fonti: