Sostituzione caldaia ripartizione spesa nudo proprietario e usufruttuario criteri diversi da locatore inquilino





In una casa donata al figlio con riserva di usufrutto ai genitori, a chi spetta la sostituzione della caldaia?
Ci sono sentenze in merito?

RISPOSTA

Spetta all'usufruttuario, secondo quanto statuito dal Tribunale civile di Roma, sez. V, sentenza del 4 novembre 2004, n. 29809: “Ai fini della ripartizione delle spese condominiali tra nudo proprietario e usufruttuario, occorre riferirsi al criterio della natura delle opere da realizzare. L'usufruttuario, avendo l'uso e il godimento della cosa, sarà responsabile per tutto ciò che attiene alla conservazione e al godimento della cosa stessa sotto il profilo materiale e della sua attitudine produttiva.
Mentre saranno riservate al nudo proprietario le opere che incidono sulla struttura, la sostanza e la destinazione della cosa. Pertanto, spese come quelle di rifacimento della caldaia, di assicurazione del fabbricato, di manutenzione del tetto, non assumono quel carattere di straordinarietà come sopra delineato, ma piuttosto vanno fatte rientrare nell'alveo delle spese relative all'amministrazione e alla conservazione del bene in quanto idonee a preservarne l'attitudine produttiva, con conseguente attribuibilità dei relativi oneri all'usufruttuario
”.

Facciamo allora un passo indietro, per esaminare le pertinenti norme del codice civile: “l’art. 1004 del codice civile prevede, al primo comma, che restano a carico dell’usufruttuariole spese e, in genere, gli oneri relativi alla custodia, amministrazione e manutenzione ordinaria della cosa “.

L’art. 1005 del codice civile dispone, invece, che sono a carico del nudo proprietario le riparazioni straordinarie, considerando come tali – con elencazione ritenuta dalla giurisprudenza di carattere non tassativo – “quelle necessarie ad assicurare la stabilità dei muri maestri e delle volte, la sostituzione delle travi, il rinnovamento, per intero o per una parte notevole, dei tetti, solai, scale, argini, acquedotti, muri di sostegno o di cinta“.

All’usufruttuario spetta l’uso e il godimento della cosa pertanto “si deve a lui lasciare la responsabilità e l’onere di provvedere a tutto ciò che riguarda la conservazione e il godimento della cosa nella sua sostanza materiale e nella sua attitudine produttiva“; diversamente, sono riservate al nudo proprietariole opere che incidono sulla struttura, la sostanza e la destinazione della cosa, perché afferiscono alla nuda proprietà“.

Non facciamo confusione con i criteri di ripartizione della spesa tra locatore e inquilino. L’art. 1576 del codice civile, rubricato Mantenimento della cosa in buono stato locativo, prevede quanto segue:

Il locatore deve eseguire, durante la locazione, tutte le riparazioni necessarie, eccettuate quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore.
Se si tratta di cose mobili, le spese di conservazione e di ordinaria manutenzione sono, salvo patto contrario, a carico del conduttore.
Rispetto al concetto di piccole riparazioni, dobbiamo fare riferimento all’art. 1609 del codice civile che prevede quanto segue: Le riparazioni di piccola manutenzione, che a norma dell’art. 1576 devono essere eseguite dall’inquilino a sue spese, sono quelle dipendenti da deterioramenti prodotti dall’uso, e non quelle dipendenti da vetustà o da caso fortuito.

Il legislatore definisce tre concetti giuridici di fondamentale importanza, a proposito della manutenzione dell'immobile:

-riparazioni straordinarie: spettano al nudo proprietario e al locatore
-manutenzione ordinaria: spetta all'usufruttuario
-piccoli interventi di manutenzione ordinaria: spettano all'inquilino in caso di contratto di locazione

La sostituzione della caldaia è un intervento di manutenzione ordinaria, ma non si tratta di piccola manutenzione ordinaria, motivo per cui in caso di contratto di locazione non spetterà al conduttore l'onere della sostituzione della caldaia, ma al locatore, proprietario dell'immobile.

Discorso differente per l'usufruttuario: il perimetro della manutenzione ordinaria dell'usufruttuario è molto più ampio dei piccoli interventi spettante al conduttore di un contratto di locazione.

Non confondiamo i criteri di ripartizione delle spese di manuntenzione dell'immobile tra nudo proprietario e usufruttuario, con i criteri di ripartizione della spesa tra locatore e locatario.
Per questo motivo, la sostituzione della caldaia spetterà all'usufruttuario.
A disposizione per chiarimenti.
Cordiali saluti.

Fonti: