Disdetta locatore alla prima scadenza contratto, motivazione effettiva diversa da quella dichiarata al conduttore
Vorremmo dare disdetta all'inquilino della casa di mia moglie in concomitanza della scadenza del 4° anno di un affitto a cedolare secca 4+4 di un immobile di sua proprietà per poterla poi utilizzare a favore di nostro figlio che ci prenderebbe la residenza per poi utilizzarla per gli affitti brevi.
RISPOSTA
Per affitti brevi, intendi che tuo figlio stipulerà contratti di locazione transitoria.
Tuo figlio non aprirà un B&B né una casa vacanze. Non eserciterà attività commerciale né aprirà una partita Iva.
E' possibile richiedere la disdetta per tale motivo oppure converrebbe richiederla per altri motivi?
RISPOSTA
Converrebbe richiederla per altri motivi, ossia per destinarla ad uso abitativo del proprio figlio.
Per quello che mi è dato sapere mia moglie risparmierebbe sia sull' irpef che sull' imu.
L'inquilino attuale potrebbe attuare contromisure o richiedere qualche tipo di indennizzo nel caso venisse a conoscere tale utilizzo?
RISPOSTA
La disdetta dal contratto locazione da parte del locatore è disciplinata dall’art. 3 della Legge n. 431/98.
Leggiamo insieme questa norma:
Alla prima scadenza dei contratti di locazione, il locatore può avvalersi della facoltà di diniego del rinnovo del contratto, dandone comunicazione al conduttore con preavviso di almeno sei mesi, per i seguenti motivi:
a) quando il locatore intenda destinare l'immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado;
b) quando il locatore, persona giuridica, società o ente pubblico o comunque con finalità pubbliche, sociali, mutualistiche, cooperative, assistenziali, culturali o di culto intenda destinare l'immobile all'esercizio delle attività dirette a perseguire le predette finalità ed offra al conduttore altro immobile idoneo e di cui il locatore abbia la piena disponibilità;
c) quando il conduttore abbia la piena disponibilità di un alloggio libero ed idoneo nello stesso comune;
d) quando l'immobile sia compreso in un edificio gravemente danneggiato che debba essere ricostruito o del quale debba essere assicurata la stabilità e la permanenza del conduttore sia di ostacolo al compimento di indispensabili lavori;
e) quando l'immobile si trovi in uno stabile del quale è prevista l'integrale ristrutturazione, ovvero si intenda operare la demolizione o la radicale trasformazione per realizzare nuove costruzioni, ovvero, trattandosi di immobile sito all'ultimo piano, il proprietario intenda eseguire sopraelevazioni a norma di legge e per eseguirle sia indispensabile per ragioni tecniche lo sgombero dell'immobile stesso;
f) quando, senza che si sia verificata alcuna legittima successione nel contratto, il conduttore non occupi continuativamente l'immobile senza giustificato motivo;
g) quando il locatore intenda vendere l'immobile a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione. In tal caso al conduttore è riconosciuto il diritto di prelazione, da esercitare con le modalità di cui agli articoli 38 e 39 della legge 27 luglio 1978, n. 392.
Cosa accadrebbe nella denegata ipotesi in cui il conduttore (locatario) venisse a conoscenza dell'effettiva destinazione ricettiva dell'appartamento attualmente locato?
Leggiamo il comma 5 dell'articolo 3 della legge n. 431/1998:
5. Nel caso in cui il locatore abbia riacquistato la disponibilità dell'alloggio e non lo adibisca, nel termine di dodici mesi dalla data in cui ha riacquistato la disponibilità, agli usi per i quali ha esercitato facoltà di disdetta, il conduttore ha diritto al ripristino del rapporto di locazione alle medesime condizioni di cui al contratto disdettato o, in alternativa, al risarcimento di cui al comma 3.
Qual è il risarcimento di cui al comma 3?
Leggiamo anche questa norma: “il locatore stesso è tenuto a corrispondere un risarcimento al conduttore da determinare in misura non inferiore a trentasei mensilità dell'ultimo canone di locazione percepito”.
L'inquilino avrebbe pertanto diritto, a sua scelta, al ripristino del contratto di locazione (diritto di tornare nell'appartamento quindi … ) oppure ad un risarcimento in misura non inferiore a trentasei mensilità dell'ultimo canone di locazione percepito.
Tuo figlio potrebbe anche prendere la residenza in questo immobile entro 12 mesi dalla prima scadenza del contratto di locazione, per poi trasferirsi presso un altro appartamento, concedendo in locazione l'immobile, con contratti di locazione transitori, tuttavia dovrebbe dimostrare l'assenza di comportamento doloso o colposo da parte sua e del locatore.
Mi spiego meglio: tuo figlio potrebbe prendere la residenza e mantenerla per pochi mesi in questo appartamento attualmente locato.
Successivamente, potrebbe anche trasferirsi altrove, ma dovrebbe farlo per oggettive ragioni di lavoro (trasferimento presso altra sede), per intraprendere una convivenza con la sua ragazza in un appartamento più grande, oppure perché aspetta un figlio quindi occorre trasferirsi altrove, magari vicino alla casa della nonna materna etc etc …
Se così fosse, potrebbe anche concedere in locazione l'appartamento di cui alla presente consulenza, dopo averlo abitato per soli due o tre mesi; devono sussistere tuttavia valide motivazioni tali da escludere un comportamento doloso da parte sua nonché da parte del proprietario dell'abitazione.
A disposizione per chiarimenti.
Cordiali saluti.
