Ricorso al tribunale civile volontaria giurisdizione lavori necessari urgenti mini-condominio

Egregio Avvocato, Sono comproprietario, insieme ad altro coerede, di bene immobile ricevuto per successione (posto vicino al mare e utilizzato saltuariamente) che necessita di urgenti opere di manutenzione straordinaria al fine di evitare il progressivo deterioramento delle strutture conseguente agli agenti atmosferici, oltre che per prevenire possibili fonti di pericolo.

RISPOSTA

Si tratta di una comunione immobiliare che ha origine da una successione ereditaria.
Mi parli di fonti di pericolo; attenzione perché questi lavori di ripristino dell'immobile potrebbero essere disposti con ordinanza contingibile e urgente del Sindaco, ai sensi dell'articolo 54 del decreto legislativo n. 267/2000, a seguito di sopralluogo della polizia locale e dei funzionari dell'ufficio edilizia e urbanistica.

In tale ambito sono necessari specifici lavori di impermeabilizzazione per rendere fruibili parte dei locali attualmente non abitabili. I rapporti con l'altro comproprietario/coerede non sono buoni; finora mi sono fatto carico di essenziali spese di manutenzione e pulizia, ma per quanto riguarda i necessari lavori di impermeabilizzazione, sostituzione ringhiere (ormai logore e pericolanti), salvaguardia dei mobili (che andrebbero tolti dall'ambiente umido e risanati) e altri, non ho né l'autorizzazione né tantomeno la disponibilità alla condivisione dei costi da parte dell'altro comproprietario.

RISPOSTA

Quali sono i referenti normativi della presente consulenza? Innanzitutto l'articolo 1104 I comma del codice civile:
Art. 1104 del codice civile. (Obblighi dei partecipanti).
Ciascun partecipante deve contribuire nelle spese necessarie per la conservazione e per il godimento della cosa comune e nelle spese deliberate dalla maggioranza a norma delle disposizioni seguenti, salva la facoltà di liberarsene con la rinunzia al suo diritto.
In seconda battuta, l'articolo 1105 ultimo comma:
“Se non si prendono i provvedimenti necessari per l'amministrazione della cosa comune o non si forma una maggioranza, ovvero se la deliberazione adottata non viene eseguita, ciascun partecipante può ricorrere all’autorità giudiziaria. Questa provvede in camera di consiglio e può anche nominare un amministratore”.

In tale situazione, eventualmente procurandomi preventivamente una perizia tecnica che attesti lo stato di logoramento ed i possibili pericoli v/terzi, sussistono i presupposti per poter porre in essere autonomamente tutti i necessari interventi e rivalermi per il 50% delle spese facendo ricorso all'art.700 c.p.c. o ad altre disposizioni di legge?
Grazie

RISPOSTA

Abbiamo uno strumento giuridico specifico in materia, ossia il ricorso alla volontaria giurisdizione del tribunale civile del luogo ove è ubicato l'immobile.
In caso di inerzia del comproprietario rispetto alla necessità di eseguire opere di manutenzione dell’edificio, in assenza di un amministratore di condomino, dovrai in via preliminare convocare l'assemblea del mini-condominio, indicando nell'ordine del giorno i lavori oggetto di discussione ed approvazione.
La convocazione sarà trasmessa al comproprietario con raccomandata a/r.
Probabilmente il comproprietario non si presenterà in assemblea, senza addurre alcun giustificato motivo.
Così facendo ti consentirà di adire legittimamente il tribunale civile, in sede di volontaria giurisdizione, affinché il giudice adotti i provvedimenti necessari per il ripristino funzionale dell'edificio.
Ps. una scorciatoia?
Chiedere informalmente ad un funzionario dell'ufficio tecnico comunale di inviare una lettera di diffida ad entrambi i comproprietari (ovviamente farai finta di non sapere nulla al ricevimento della raccomandata a/r … ), invitandoli a mettere in sicurezza l'immobile, onde evitare situazioni di pericolo per i terzi ed annunciando una successiva ordinanza sindacale ex art. 54 del testo unico enti locali.
A disposizione per chiarimenti.
PS: a mio parere non è possibile procedere con ricorso ex art. 700 del codice di procedura civile in questo caso, trattandosi di una misura cautelare di carattere residuale con contenuto atipico, azionabile soltanto quando la legge non mette a disposizione dell'interessato, uno strumento di tutela tipizzato.
In questo caso, la legge mette a disposizione il ricorso alla volontaria giurisdizione ex art. 1105 IV comma del codice civile.
Cordiali saluti.

Fonti:

• Art. 1104, 1105 del codice civile
• Art. 700 del codice di procedura civile