Ripartizione spese passaggio interno per raggiungere garage su spazio condominiale

Nel condominio dove abito è stato realizzato un passaggio interno per raggiungere il garage.
Al progetto erano interessati tutti gli 8 proprietari ma poi visto il prezzo dell'unico preventivo molto alto hanno aderito al pagamento per la realizzazione dell'opera solo due inquilini.
Oggi l'opera è terminata vi è una porta con la serratura e l'accesso è solo consentito ai due condomini paganti. Ora mi chiedo se l'opera è stata realizzata in zona condivisa quindi di tutti gli 8 proprietari è corretto permettere il passaggio ai soli 2 condomini paganti anche perché nella delibera assembleare non si fa alcuna menzione che il passaggio sarà consentito solo ai paganti. Grazie per il consulto.
Distinti saluti.

RISPOSTA

Leggiamo l'articolo 1121 del codice civile I comma: “Qualora l'innovazione importi una spesa molto gravosa o abbia carattere voluttuario rispetto alle particolari condizioni e all'importanza dell'edificio, e consista in opere, impianti o manufatti suscettibili di utilizzazione separata, i condomini che non intendono trarne vantaggio sono esonerati da qualsiasi contributo nella spesa”.
Dal contenuto della tua richiesta di consulenza, immagino che tu abbia fatto la seguente riflessione: una zona condivisa, una zona condominiale, una zona in comunione obbligatoria prevista dalla legge (perché il condominio è una comunione forzosa delle parti comuni dell'edificio), si può applicare l'articolo 1121 I comma del codice civile?!
Ma assolutamente no!
Un conto è realizzare un ascensore che utilizzeranno soltanto coloro che avranno partecipato alla spesa.
Un conto è realizzare una piscina condominiale sul terrazzo che sarà utilizzata soltanto da coloro che avranno partecipato alla spesa.
Un altro paio di maniche è “espropriare” una porzione condominiale, in favore di due soli condomini, senza una delibera che abbia previsto tutto ciò (delibera che necessitava comunque della unanimità).
Questo è un esproprio bello e buono!
Cosa accadrebbe in caso di contenzioso?
Bella domanda, anche perché non abbiamo precedenti in giurisprudenza, stante l'originalità della situazione.
A mio parere, il giudice di pace ordinerebbe la rimozione della porta con serratura, condannato gli altri sei condomini al pagamento di un importo pari alla minor somma tra quanto speso ed il maggior valore di mercato, attribuito agli appartamenti interessati da questo passaggio.
In sintesi, pagherete una somma sensibilmente inferiore a quanto richiesto con il precedente preventivo, tuttavia sarebbe contrario al principio di buona fede, consentirvi il passaggio senza alcun onere a vostro carico.
A disposizione per chiarimenti.
Cordiali saluti.

Fonti:

• Art. 1121 del codice civile