Contratti per locazione turistica con accesso con codice numerico

Buongiorno, Gestisco una locazione turistica con accesso con codice numerico.
La legge richiede un contratto, ma non ho la possibilità di farlo firmare di persona agli ospiti.
Volevo sapere se, trattandosi di forma scritta, può considerarsi contratto di locazione validamente concluso una o più delle seguenti fattispecie, dalla più semplice alla più complessa:
Contratto non nominativo visibile pubblicamente sull'annuncio di Airbnb e mostrato prima della prenotazione. Per motivi di privacy, in luogo della menzione delle parti, delle date, dell'esatta ubicazione dell'immobile ecc. il contratto rimanda a: "titolare dell'annuncio e della prenotazione", "indirizzo dell'annuncio Airbnb" "dati della prenotazione" ecc.. Il contratto prevede una clausola secondo la quale "si considera approvato e concluso all'atto della prenotazione su Airbnb"

RISPOSTA

Non si tratta di una valida tipologia contrattuale.
Ai sensi dell'articolo 1326 del codice civile, in materia di conclusione del contratto, “il contratto è concluso nel momento in cui chi ha fatto la proposta ha conoscenza dell'accettazione dell'altra parte. L'accettazione deve giungere al proponente nel termine da lui stabilito o in quello ordinariamente necessario secondo la natura dell'affare o secondo gli usi”.
Un contratto “non nominativo” pertanto, è una contraddizione in termini, da un punto di vista giuridico.

Contratto "generico" (con rimandi all'annuncio, alla prenotazione ecc.) come sopra ma approvato esplicitamente dagli ospiti nella messaggeria del sito

RISPOSTA

Va bene, a condizione che ci sia un rimando anche agli estremi catastali dell'immobile. Semplice, lineare, giuridicamente efficace.

Contratto nominativo (indicazione delle parti, degli estremi catastali ecc.) approvato esplicitamente dagli ospiti nella messaggeria del sito

RISPOSTA

Anche questa opzione è giuridicamente corretta.

Purtroppo gli ospiti sono restii a firmare contratti per soggiorni di 1-2 notti e spesso non rispondono, per cui bisogna semplificare al massimo.
Se nessuna delle alternative precedenti è valida, c'è un modo semplice per concludere un contratto online (vorrei evitare la complessità della firma digitale)?

RISPOSTA

Delle tre alternative, sono valide quelle nominative, con indicazione oppure con rimando agli estremi catastali dell'immobile oggetto di locazione breve.
La seconda alternativa è valida in quanto ai fini della individuazione dell'oggetto, rimanda comunque all'annuncio e/o alla prenotazione.

Scopo principale del contratto è, in caso di controlli, non essere considerato attività imprenditoriale/struttura ricettiva, che non prevede contratti. Se possibile però, vorrei essere tutelato anche nella improbabile ipotesi di dover procedere a uno sfratto (ma in questo caso è prioritario semplificare le formalità).

RISPOSTA

Considerato che si paga in anticipo, si potrebbe configurare soltanto uno sfratto per terminata locazione e non una sfratto per morosità.
Un'occupazione abusiva successiva alle giornate di locazione breve contrattualizzata … mi sembra davvero molto improbabile.
Le formule contrattuali nominative ti tutelano anche in caso di ricorso per sfratto per terminata locazione.

Le chiedo infine se è indispensabile specificare gli estremi catastali, in luogo di "appartamento sito in via X interno Y" (come specificato nell'atto notarile).
Cordialmente,

RISPOSTA

Sia nella seconda che nella terza soluzione, occorre indicare oppure rimandare in qualche modo agli estremi catastali dell'immobile.

Fonti:

• Art. 1326 del codice civile