Riparazione urgente caldaia conduttore non avvisa il proprietario

Buonasera, Mi chiamo xxxxxx e scrivo da Roma. Vista la serietà del Vostro servizio ho ritenuto utile contattarvi per il quesito che segue, sperando che possiate dare delucidazioni. Mi trovo in affitto in un appartamento in cui alcune settimane fa si è verificato un guasto della caldaia (manutenzione annuale fatta regolarmente) per cui, dato anche il periodo invernale, ho provveduto a contattare autonomamente la ditta che normalmente si occupa della pulizia della stessa. È stata eseguita una riparazione del valore di 300 euro (che ho pagato io stesso) dovuta a problematiche elettroniche della caldaia ritenute dallo stesso tecnico come "straordinarie" e non dipendenti da errato uso.
Il proprietario dell'appartamento avvisato subito dopo la riparazione si è dichiarato non d'accordo con l'intervento (perché fatto a sua insaputa e troppo costoso) per cui è restio a rimborsare la quota. Vi chiedo cortesemente se il non aver avvisato il proprietario in anticipo è un elemento che lo esenta dal pagamento della spesa e se vi è una legislazione che chiarisce tale aspetto. Ringrazio sinceramente per l'attenzione e attendo riscontro Cordialmente

RISPOSTA

Abbiamo una norma del codice civile che chiarisce questo particolare aspetto. Si tratta dell'articolo 1577 II comma del codice civile. Il conduttore deve avvisare il locatore relativamente alle riparazioni che sono di competenza del proprietario, stante la loro natura straordinaria, salvo il caso di riparazioni urgenti.

Art. 1577 del codice civile - Necessità di riparazioni.
Quando la cosa locata abbisogna di riparazioni che non sono a carico del conduttore, questi è tenuto a darne avviso al locatore.
Se si tratta di riparazioni urgenti, il conduttore può eseguirle direttamente, salvo rimborso, purché ne dia contemporaneamente avviso al locatore.

Se la caldaia avesse avuto problemi durante una notte di mezza estate, non ci sarebbe stata nessuna urgenza, pertanto il proprietario avrebbe avuto ragione al 100%.
Peccato che la caldaia abbia avuto problemi, in inverno, peraltro un fine inverno particolarmente rigido.

Procediamo secondo un ordine logico.
Il proprietario non eccepisce la straordinarietà dell'intervento.
E' pacifico che si tratti di un intervento di competenza della proprietà, ai sensi dell'articolo 1576 del codice civile.

Art. 1576 del codice civile - Mantenimento della cosa in buono stato locativo.
Il locatore deve eseguire, durante la locazione, tutte le riparazioni necessarie, eccettuate quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore .
Se si tratta di cose mobili, le spese di conservazione e di ordinaria manutenzione sono, salvo patto contrario, a carico del conduttore.

Penso che sia pacifico che si tratti di un intervento caratterizzato da urgenza, visto il “periodo” …
Se un conduttore si dovesse trovare senza riscaldamento in pieno febbraio, l'urgenza sarebbe piuttosto evidente!
Quand'anche avessi avvisato il proprietario, questi non avrebbe potuto fare altro che provvedere alla riparazione tramite un tecnico.

Il proprietario eccepisce un costo piuttosto elevato dell'intervento!?
Come può sostenere questo, visto che di mestiere non fa il tecnico della caldaia?
Si è confrontato con altri tecnici di sua fiducia?
Quale sarebbe allora un prezzo congruo per questo intervento?
Premesso che sarebbe antieconomico citare in giudizio il proprietario, con atto di citazione al giudice di pace, per soli 300 euro, propongo il seguente accordo bonario.

Se il proprietario, sulla base di preventivi riconducibili ad altre ditte incaricate, ritiene che il costo medio dell'intervento sia pari a 200 euro (si tratta di un esempio), vorrà dire che ti rimborserà 200 euro.
Sia chiaro, il proprietario deve dimostrare che il costo medio ordinario è pari a 200 euro, sulla base di “precedenti” oppure “preventivi” documentalmente dimostrabili … non sulla base delle sue illazioni oppure congetture …
Propongo un accordo di questo tipo, perché qualsiasi avvocato ti chiederebbe un acconto di almeno 300 euro, per presentare l'atto di citazione al giudice di pace.
A disposizione per chiarimenti.

Cordiali saluti.

Fonti:

• Art. 1576, 1577 del codice civile