Spese sanatoria abusi edilizi a carico del venditore e dell'acquirente





Ho ereditato un immobile del quale ho una quota del 50%. Sono in procinto di acquistare l'altra quota del 50% da una parente. Da una verifica sono emersi diversi abusi edilizi da sanare. Le spese relative a tale sanatoria sono a carico del solo venditore o in questo caso devono essere divise equamente in quanto entrambi proprietari?
Vi ringrazio anticipatamente.

 

RISPOSTA

 

Dobbiamo distinguere tra comunione immobiliare pro indiviso (articolo 1102 del codice civile) e comunione immobiliare pro diviso.
Qual è la differenza?
La comunione pro indiviso si ha quando il diritto di ciascuno dei comunisti investe l'intera cosa seppure in ragione di quote di diritto; la comunione pro diviso invece, si ha quando a ciascuno è assegnata una parte fisica individuata dell'immobile (quota materiale).
Se la comunione è pro diviso, le spese per la sanatoria sono a carico del venditore.
Se la comunione è pro indiviso, la spese per la sanatoria sono a carico di entrambi
, visto entrambi i comunisti sono proprietari per l'intero del bene immobile viziato da abusi edilizi.



Io e la sorella della moglie di mio padre, sposata in seconde nozze, abbiamo due quote del 50% ciascuno. Ora siamo in mediazione perché la sorella vivente vuole vendermi la sua quota. Io ho ereditato con testamento il mio 50%. Durante una ispezione di un mio geometra per redigere un APE ha notato una decina di difformità edilizie.
Prima dell’acquisto della quota del 50% desidero che tutti gli abusi siano sanati (lo vuole anche il mio Notaio); La parte che vende afferma che le spese debbano essere divise equamente a metà poiché la proprietà è divisa a metà. Io sapevo che era il venditore a dover sostenere tali spese.

 

RISPOSTA

 

Avresti perfettamente ragione se si trattasse di una villa indipendente due piani, tu sei proprietario del piano terra e l'altra comunista è proprietaria del primo piano.
Gli abusi riguardano il primo piano, sempre per restare all'esempio di cui sopra … è ovvio che le spese della sanatoria saranno a carico del venditore.
In questo caso tuttavia, mi sembra di capire che si tratti di una comunione pro indiviso, pertanto le spese devono essere divise equamente, in quanto entrambi proprietari del 100% dell'immobile.
A disposizione per chiarimenti.
Cordiali saluti.

Fonti: