Suddivisione delle spese di una stradella privata





Oggetto: suddivisione delle spese di una stradella privata.
Ho ricevuto insieme ai miei tre fratelli, una donazione dai genitori con un patrimonio non di uguale misura e conformità (difficile da valutare in millesimi e in valore) con una stradella privata carrabile in comproprietà che serve i quattro poderi (case e terreni); abbiamo quindi fin dall'inizio partecipato alle spese del mantenimento della stradella (spese ordinarie e straordinarie ) in parti uguali cioè ¼ cadauno per più di venti anni. Qualche hanno fa ho venduto parte della mia quota (un’abitazione con terreno) ad uno estraneo della famiglia dandogli il passaggio carrabile senza diritto di parcheggio e senza vendergli la proprietà della stradella, con l'obbligo del pagamento delle spese ordinarie e straordinarie della suddetta stradella stabilendolo sull'atto di vendita.

 

RISPOSTA

 

Abbiamo la seguente situazione in fatto ed in diritto: quattro comproprietari che suddividono tra loro la spesa ordinaria e straordinaria relativa alla stradella, ai sensi dell'articolo 1104 del codice civile.
Art. 1104 del codice civile - Obblighi dei partecipanti alla comunione.
Ciascun partecipante deve contribuire nelle spese necessarie per la conservazione e per il godimento della cosa comune e nelle spese deliberate dalla maggioranza a norma delle disposizioni seguenti, salva la facoltà di liberarsene con la rinunzia al suo diritto.
Abbiamo inoltre un titolare di servitù di passaggio che partecipa alla spesa, avendo interesse all'attraversamento della stradella, ai sensi dell'articolo 1069 ultimo comma.
Il titolare della servitù di passaggio deve sostenere le spese della stradella in proporzione dei rispettivi vantaggi.
Egli può attraversare la strada, essendo titolare della servitù di passaggio, ma non può parcheggiare l'auto … diciamo che i suoi vantaggi sono proporzionalmente dimezzati rispetto agli altri comproprietari, anche ai fini della ripartizione delle spese..
Come deve essere suddivisa la spesa?
A mio parere, un giudice di pace sentenzierebbe quanto segue: i 4 comproprietari pagheranno ciascuno 2/9 della spesa, mentre il titolare della servitù di passaggio pagherà soltanto 1/9 della spesa, considerato che può transitare ma non può parcheggiare.
Art. 1069 del codice civile - Opere sul fondo servente.
Il proprietario del fondo dominante, nel fare le opere necessarie per conservare la servitù, deve scegliere il tempo e il modo che siano per recare minore incomodo al proprietario del fondo servente.
Egli deve fare le opere a sue spese, salvo che sia diversamente stabilito dal titolo o dalla legge. Se però le opere giovano anche al fondo servente, le spese sono sostenute in proporzione dei rispettivi vantaggi.
La tua proposta di suddivisione della spesa non può essere accolta. La spesa deve essere suddivisa in ragione del vantaggio relativo a ciascun fruitore della strada.



I tre miei fratelli pretendono che il nuovo acquirente paghi una quinta parte (4+1) delle spese della stradella invece di pagare a mio parere ¼ insieme a me e cioè un 1/8 ciascuno.

 

RISPOSTA

 

Non possono essere accolte entrambi le tesi.



Di recente due dei miei fratelli hanno fatto donazione di tutto il loro patrimonio compresa la proprietà della stradella a favore dei loro figli (di cui uno a tre figli e l'altro a due) mantenendosi l'usufrutto di case e terreni anche se alcuni dei figli coniugati abitano insieme ai loro genitori usufruttuari.

 

RISPOSTA

 

I figli hanno ricevuto in donazione la nuda proprietà degli immobili.
I figli parteciperanno alle spese straordinarie relative alla stradella; i genitori usufruttuari parteciperanno invece alle spese ordinarie relative alla stradella.
Ecco le norme di riferimento in materia di ripartizione spese tra nudo proprietario e usufruttuario:
Art. 1004 del codice civile - Spese a carico dell'usufruttuario.
Le spese e, in genere, gli oneri relativi alla custodia, amministrazione e manutenzione ordinaria della cosa sono a carico dell'usufruttuario.
Sono pure a suo carico le riparazioni straordinarie rese necessarie dall'inadempimento degli obblighi di ordinaria manutenzione.
Art. 1005 del codice civile - Riparazioni straordinarie.
Le riparazioni straordinarie sono a carico del proprietario.
Riparazioni straordinarie sono quelle necessarie ad assicurare la stabilità dei muri maestri e delle volte, la sostituzione delle travi, il rinnovamento, per intero o per una parte notevole, dei tetti, solai, scale, argini, acquedotti, muri di sostegno o di cinta.
L'usufruttuario deve corrispondere al proprietario, durante l'usufrutto, l'interesse delle somme spese per le riparazioni straordinarie.
Art. 1006 - Rifiuto del proprietario alle riparazioni.
Se il proprietario rifiuta di eseguire le riparazioni poste a suo carico o ne ritarda l'esecuzione senza giusto motivo, è in facoltà dell'usufruttuario di farle eseguire a proprie spese. Le spese devono essere rimborsate alla fine dell'usufrutto senza interesse. A garanzia del rimborso l'usufruttuario ha diritto di ritenere l'immobile riparato.



Nonostante questa nuova situazione i miei fratelli e loro eredi continuano a rivendicare la quota del mio acquirente come parte a se e non come parte della mia quota originaria mentre loro vorrebbero continuare a pagare come hanno sempre fatto prima delle loro donazioni.

 

RISPOSTA

 

In caso di spese ordinarie, pagherà l'usufruttuario, in ragione della sua quota.
In caso di spese straordinarie, pagherà il nudo proprietario, in ragione della sua quota.
O paga l'uno o paga l'altro …



Si chiede pertanto se l'acquirente che ha acquistato parte della mia quota debba pagare le spese della stradella come parte a se o come parte della mia quota originaria insieme a me (1/8+1/8 ).

 

RISPOSTA

 

No.
Deve pagare in proporzione al vantaggio che riceve dalla stradella.
Un vantaggio limitato al passaggio, ma non al parcheggio.
Un vantaggio dimezzato rispetto ai comproprietari!



Gli eredi dei miei fratelli dovranno partecipare alle spese della stradella come parte della quota originaria dei loro genitori oppure ognuno di loro dovrà pagare una nuova quota a se come vorrebbero fare nei confronti del mio acquirente?

 

RISPOSTA

 

Le spese saranno sempre suddivise in noni, come nel suindicato esempio.
In caso di spesa ordinaria, la quota di 2/9 sarà pagata dall'usufruttuario.
In caso di spesa straordinaria, la quota di 2/9 sarà pagata dal figlio nudo proprietario.



Gli usufruttuari dovranno anche loro continuare a pagare le spese della stradella in quanto ancora residenti delle abitazioni insieme ad alcuni degli eredi?

 

RISPOSTA

 

Sì, in caso di spese ordinarie pagheranno gli usufruttuari.



Restano sempre le quattro quote originarie o aumentano se si vende parte di esse o se ne fa donazione ai figli?

 

RISPOSTA

 

Le quote restano sempre le stesse, ma dobbiamo ragionare in noni e non in ottavi.



Chi deve pagare le spese della stradella e in che misura?

 

RISPOSTA

 

Dipende se si tratta di spesa ordinaria o straordinaria.

Fonti: